什么是出租人的瑕疵担保义务?承租人可采取哪些补救办法?
  • 发表时间:2017-10-03
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  什么是出租人的瑕疵担保义务?承租人可采取哪些补救办法?

  瑕疵担保责任是买卖合同中的一个重要的法定责任,包括物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。由于租赁合同同买卖合同一样都是有偿合同,其合同标的都是特定的物,具有共性,因此,在租赁合同中租赁物的要求也同样适用物的瑕疵担保责任和权利的瑕疵担保责任,合同法对此也做出明确规定。出租人的瑕疵担保责任分为物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任两种。由于租赁合同转移的是租赁物的使用权,而承租人租赁财产是为了使用和收益,因此,在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保,即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。如果租赁物存在不能为承租人按照约定正常使用收益的瑕疵,出租人即应当对此承担责任,这种责任即所谓的出租人物的瑕疵担保责任。

  出租人承担物的瑕疵担保责任的构成要件是:(1)租赁物存在瑕疵。租赁物的瑕疵包括价值瑕疵、效用瑕疵和品质瑕疵。租赁物存在的瑕疵,可以是上述瑕疵中的一种,也可以是数种。(2)存在的瑕疵使得租赁物不能按照约定进行使用收益。现实生活中,租赁物存在瑕疵是难以避免的客观事实,只要存在的瑕疵不影响物的正常使用,出租人即不承担物的瑕疵担保责任。(3)承租人签订租赁合同时不知道也不应当知道租赁物瑕疵的存在。

  出租人的权利瑕疵担保是指出租人应担保不因第三人就租赁物主张权利而致使承租人不能依约为使用、收益。《合同法》第228条规定:因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。从该条规定来看,出租人的权利瑕疵担保责任的构成要件为:(1)权利瑕疵在合同成立时已存在而且在合同订立后仍然存在。第三人就租赁物所主张的权利可以为所有权、用益物权或者担保物权。第三人可以主张的权利必须是在租赁物交付之前产生的,如果该项权利发生于租赁物交付后,则因承租人的租赁权具有对抗第三人的效力,承租人仍得对租赁物为使用、收益,当然也就谈不上权利瑕疵担保问题。如果在合同成立时,虽有权利瑕疵,但在合同成立后,行为人取得了该物的处分权,则应视为权利瑕疵已经除去。(2)承租人在订立合同时不知有权利瑕疵的存在。如果在订立合同时承租人明知租赁物上有权利瑕疵,仍然订立合同,则视为承租人已经默认了承担权利瑕疵的风险,承租人不能作为善意相对人而要求出租人承担权利的瑕疵担保责任。(3)第三人主张权利妨碍承租人对租赁物的使用和收益。因为同一物上可以同时并存若干权利,这些权利并不一定总会互相影响。如承租人在对租赁物使用、收益时,出租人将租赁物所有权转让的,或是在租赁物上又设定抵押权的,就不产生出租人的权利瑕疵担保责任问题。甚至第三人在租赁物被出租之前即对租赁物享有用益物权的,但如果其用益物权的行使也并不妨碍承租人对租赁物的使用、收益,也不发生权利瑕疵问题。如果由于第三人的权利主张与承租人的租赁权发生冲突,并且导致承租人无法对租赁物使用、收益,或妨碍承租人对租赁物的使用、收益时,才会产生承租人因租赁物上存在的权利瑕疵而遭受损失的情况,也才可以向出租人主张权利瑕疵担保责任。如第三人主张抵押权的实现时,因其涉及对租赁物实体的处置,则会妨碍承租人对租赁物的使用。如果租赁物上虽然存在权利瑕疵,但是第三人并没有主张权利,则承租人不得要求出租人承担权利瑕疵担保责任。如果第三人的主张权利并没有妨碍承租人对租赁物进行使用收益的,承租人也不得要求出租人承担权利瑕疵担保责任。(4)承租人在第三人主张权利时,及时通知了出租人。承租人通知出租人之后,如果出租人未能及时进行救济的,也没有及时采取措施消除权利瑕疵的,承租人有权要求出租人承担瑕疵担保责任。如果承租人怠于通知致使出租人能够救济而未能及时采取救济措施的,则出租人对承租人的损失不负赔偿责任。承租人及时通知出租人,出租人对第三入主张权利不能排除的,承租人事实上对租赁物已无法使用、收益,这时,承租人有权请求减少租金或不支付租金。

  租赁物的瑕疵发生在租赁物交付后的租赁关系存续期间的,只要不是因承租人的原因所导致,租赁物的部分损坏或灭失的,承租人可以按损坏部分相应地减少租金给付;就剩余部分已无法使用、收益的,承租人还可以终止合同。如承租人于订立合同时明知租赁物存在瑕疵的,一般地说可以免除出租人的瑕疵担保责任。但对于租赁物的瑕疵危及人的生命安全或健康的,各国和地区法律一般不适用这一条件。如我国台湾地区“民法”规定对房屋租赁的瑕疵危及承租人及其同居人安全或健康时,虽在订立合同时承租人明知其瑕疵,也可以终止合同。我国《合同法》第233条亦规定:“租赁物危及承租人的安全或健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。”该规定属于绝对的强制性规定,即使按照合同约定,承租人已抛弃其合同解除权的,仍可以解除合同。不过,从字面上看,我国《合同法》的这一规定将租赁物的危及对象仅表述为承租人,范围过狭。因为在居住房屋租赁中,承租人会有共同居住之人,在其他租赁中也可能还会有其他的辅助人(如承租人的雇员)或同时使用受益人(如商铺中购物的顾客等),而不仅仅是承租人本人。当这些与承租人有一定关系的人,因租赁物的瑕疵而受到危害时,均应允许承租人解除合同,否则就不能对人身健康和安全起到真正的保护作用。因此,对这个“承租人”的表述应当作目的性扩张解释,解释为不仅指作为租赁合同一方当事人的承租人,还包括承租人的共同居住人、使用辅助人等与承租人有特定关系的人。


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