房屋租赁合同当事人的权利义务

　　房屋租赁合同当事人的权利义务

　　房屋租赁合同的当事人主要包括出租人和承租人，由于房屋租赁合同

　　双务合同，因此出租人与承租人的权利义务大多存在相互对应的关系，出租人人收取租金的权利是以承租人交付租金的义务作为保障的。

　　1.出租人的权利义务

　　(1)收取租金的权利。出租人享有按期收取租金的权利，该权利与人支付租金的义务相对应。

　　(2)收回房屋的权利。在房屋租赁合同期满、无效或被解除后，出租人有权要求承租人向自己返还房屋。

　　(3)交付及保持义务。即出租人承担按照合同约定交付房屋给承租使用，并保持房屋符合使用状态的义务。

　　(4)维修义务。由于出租人有保持房屋及其附属设施符合使用状态的义务，因此，必要时应由出租人负责维修房屋及其附属设施。该维修义务可由双方当事人约定排除。一般来说因承租人使用不当(未按约定的方法或的性质使用)导致房屋及其附属设施损害的，出租人不仅不负维修义务，权解除租赁合同，并要求承租人承担损害赔偿责任。出租人履行维修义须在经济上可能，即维修的花费不大于新造的花费。如果维修房屋或其设施的花费比新造房屋及其附属设施还要高，则出租人免除维修义务，因响承租人使用，承租人有权要求减少或免除租金。出租人违反维修义务的，承租人可以自行维修，维修的花费可以要求出租人支付或折抵租金。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　(5)通知义务。出租人转让租赁房屋的，由于承租人有优先购买权，出租人应在合理期限内通知承租人。出租人未履行通知义务造成承租人损失的，出租人负损害赔偿责任。

　　(6)瑕疵担保义务。租赁合同是有偿合同，原则上可以准用《合同法》中买卖合同的相关规定，出租人应当负担如同出卖人一样的瑕疵担保义务。瑕疵担保义务包括物的瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务。出租人对瑕疵担保义务的违反就会产生瑕疵担保责任。

　　物的瑕疵担保义务，是出租人对出租房屋品质的保证义务，出租人应当保证出租房屋在功能和质量方面无缺陷，并且符合约定的使用要求。至于物的瑕疵是产生于订立房屋租赁合同之前还是之后，在所不问，出租人都应当承担物的瑕疵担保义务。二者的区别在于：①如果物的瑕疵产生于订立合同之前，出租人还应当承担债务不完全履行的责任。②如果物的瑕疵产生于订立合同之后，则出租人还应当承担维修义务。如果出租的房屋存在不合理的危险，危及承租人的安全或者健康，即使承租人订立合同时明知该房屋存在上述危险，根据《合同法》第二百三十三条的规定，承租人仍然可以随时解除合同。

　　权利瑕疵担保义务。《合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”房屋租赁合同的权利瑕疵主要表现为出租人无权处分或房屋上为第三人设定了其他权利，如抵押权。根据《合同法》第二百二十八条的规定：①权利瑕疵产生于租赁合同之前还是之后，因何原因所致，在所不问。只要因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益，就产生瑕疵担保责任。有人认为权利瑕疵必须产生于租赁合同订立之前，因为如果第三人的权利发生在租赁合同成立以后，则承租人的权利具有对抗第三人的效力，承租人仍得对租赁物为使用收益，不存在权利瑕疵的问题。[1)我们认为，《合同法》第二百二十八条中无此规定，也无法从法理中推出这种结论。权利瑕疵同然可以产生于租赁合同订立之前，如租赁房屋先抵押后出租的，抵押权实现时，会导致承租人无法使用租赁房屋。但是权利瑕疵也可能出现在租赁合同订立之后，如在一房数租的情况下，出租人先与承租人甲订立租赁合同但未交付，后与承租人乙订立租赁合同并已交付承租人乙合法占有，根据《城镇房屋租赁合同解释》第六条的规定，此时只有已经合法占有租赁房屋的乙才有权要求出租人履行合同。出租人就会因为无法向甲交付租赁房屋，进而产生瑕疵担保责任。这种情况下，承租人甲可以要求出租人承担权利瑕疵担保责任，也可以因合同目的不能实现要求解除合同、赔偿损失。②承租人在合同成立时须不知道标的物上存在瑕疵，且

　　对这种不知主观上无过错。如果承租人在合同成立时知道标的物上有权利瑕疵而仍然订立合同，则可以认定承租人自愿接受标的物的权利瑕疵，出租人不负瑕疵担保义务。③须第三人向承租人主张权利，致使承租人无法使用收益租赁房屋。如果第三人不向承租人主张权利，虽然租赁物上存在第三人权利，也不发生权利瑕疵担保责任，或者虽然第三人向承租人主张权利，但并未影响承租人对租赁房屋的使用，出租人也可以不承担瑕疵担保责任。④承担瑕疵担保责任的方式。根据《合同法》的相关规定，出租人违反权利瑕疵担保义务，承租人可以要求减少或免除租金。承租人无法继续使用租赁房屋造成合法目的无法实现的，可以行使法定解除权解除租赁合同，承租人因此受到损失的，还可以要求出租人赔偿损失。

　　2.承租人的权利和义务

　　(1)使用收益权。这是承租人的主要权利，承租人签订租赁合同的主要目的就是取得租赁房屋的使用收益权。根据《合同法》第二百二十五条的规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。承租人转租所获收益也属于行使使用收益权的范围，承租人有权保有。

　　(2)优先购买权。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《城镇房屋租赁合同解释》第二十一条至第二十四条对承租人的优先购买权进行规定。

　　(3)交付租金的义务。按照合同约定的金额和期限向出租人支付租金是承租人的主要义务。《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限设有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满支付。”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　承租人在下列情况下，可以请求减少或者免除租金：一是由于房屋的瑕疵(物的瑕疵或权利瑕疵)致使承租人不能对房屋使用和收益。二是因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失的。

　　(4)妥善保管和合理使用房屋的义务。承租人应当以善良管理人的注意义务，保管租赁房屋。承租人应当依约定的方法对租赁房屋进行使用收益，无约定方法，应依租赁房屋的性质使用，如所承租的是住宅，则不得作为商用，不得将卧室用作厨房。《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”

　　(5)返还房屋的义务。承租人于租赁关系消灭时(租赁合同无效、被撤销、解除、期限届满)，应向出租人返还房屋。《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

　　(6)通知义务。根据《合同法》第二百二十八条第二款的规定，如果租赁房屋被第三人主张权利，承租人负有及时通知出租人的义务。在租赁房屋存在现实危险，确有维修必要时，承租人应当通知出租人，这既是承租人的权利，也是其义务。