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承租人是否正当使用出租房屋的认定以及救济方法?

作者:南京房产律师    发表时间:2017-05-16 21:34:09    当前栏目:房屋租赁    来源:    阅读:

  使用房屋是承租人的最重要的权利。但,任何物经过使用都有正常消耗,会不断折旧,最后丧失其价值,租赁的房屋也不例外。只是不同的物使用方法不同,其折旧率也不同,这就要求承租人应当按照约定的方法和用途正当使用租赁的房屋,这是承租人的一项义务。

  对于租赁物发生损耗或损失,承租人应否承担相应责任,实践中有不同观点。

  一种观点认为,承租人应负有按约定的方法使用租赁物的义务。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,因属于正常损耗,不承担损害赔偿责任。承租人不按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,实为承租人违约的结果,因而出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

  还有观点认为,实践中如果当事人并没有约定使用租赁物的方法,致使租赁物发生损坏的,要根据使用的方法正确与否,确定承租人的责任。如果承租人为正常使用,即便租赁物受到损坏,也不应当承担赔偿损失的责任。

  南京房屋租赁律师认为,依据《合同法》第217条规定:“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。”

  一般认为,承租人使用出租房屋的方法标准有两个:一是按约定的方法使用,具体包括:1.房屋租赁合同约定的使用方法;2.双方补充协议约定的使用方法;3.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。如果约定租赁房屋用途的,必须按约定的用途使用。如合同约定租赁房屋为居住的,承租人就应用于居住,而不能将该房屋用于商业性使用,如开饭店或商店。二是按出租房屋的性质确定使用方法,只有在没有约定出租房屋使用方法的情况下,才能按照出租房屋的性质确定使用方法。

  承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋,致使出租房屋受到损失的,承租人不承担损害赔偿责任,对此,《合同法》第218条有明确规定。主要原因在于,承租人按照约定的方法或者租赁房屋的性质正常使用,租赁房屋因使用受到的损耗是一种合理的情况,随着使用,其价值都会逐渐变小。出租人在出租他的物品时,应当知道其正常损耗的情况,在合同中订立了使用方法,就意味着出租人认可了这种正常的损耗,并且实际上出租人已把这种折旧的价值计人了租金中,而承租人对此并无过错。因此,只要承租人按照约定的方法使用租赁物,对租赁物的正常损耗、价值的减少不需要承担责任。

  按约定方法使用租赁房屋既是承租人的一项基本义务,又是承租人的一项基本权利。如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,根据《合同法》第219条规定,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人没有按照约定或者租赁物的性质使用租赁物,使租赁物减少了价值,是一种损失,而不是损耗。损耗是合法的、正常的;损失是非正常的,是由于违约行为造成的。由于其违约的行为造成的损害,承租人应当承担损害赔偿责任。因为承租人不按约定的方法使用租赁房屋,是一种根本违约的行为。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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