以拍卖方式出卖租赁房屋的，通知义务应当如何履行？

　　以拍卖方式出卖租赁房屋的通知问题，应从以下两点分析。

　　1.应当在拍卖前的合理期限内通知承租人。拍卖可分为司法拍卖和民事拍卖，民事拍卖又有自行拍卖和委托拍卖之分。最高人民法院《拍卖、变卖财产规定》第14条和第16条从程序设计上保护了优先购买权人的权益，在民事拍卖中亦有参照作用。通过民事拍卖出卖房屋的，也应受《合同法》第230条的约束，否则，出租人为了规避承租人行使优先权而以委托拍卖的方式转让房屋，承租人的法定优先购买权便只是一句空话而已。至于采用拍卖方式的通知义务由谁来承担，出租人抑或是拍卖方，因为《合同法》第230条规定的义务主体为出租人，因此，不能因为出卖方式变化而导致通知义务的主体有所改变。房屋出租人有义务通知承租人，而且比拍卖方通知更方便、更快捷。至于拍卖方，其只是接受出租人的委托，通过特定方式协助出租人出卖房屋，其与承租人并无直接关系，应无通知义务。

　　2.不能以拍卖公告代替通知。首先，拍卖公告与履行优先购买权的通知有本质差别。根据《合同法》第15条之规定，拍卖公告属于要约邀请，其目的在于吸引更多的竞买人和保证拍卖活动的公正性，其公告的对象是不特定人。因此，拍卖公告并不是针对房屋承租人提出的，其与房屋出租人的通知义务在通知、公告的义务主体、对象范围、期限要求以及目的内容等方面均不相同。其次，《拍卖、变卖财产规定》第14条第1款规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”从该规定可见，人民法院司法拍卖程序中，须对优先购买权人单独书面或以能够确认收悉的方式进行通知。这也进一步说明，拍卖行发布的拍卖公告不能代替对承租人行使优先购买权的通知。因此，拍卖人履行拍卖法上的公告义务的行为，与出租人对承租人通知义务的履行不同，不能代替法律规定的对承租人行使优先购买权的通知。