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承租人未经出租人同意转租时出租人合同解除权的行使

作者:南京房产律师    发表时间:2017-05-17 21:37:17    当前栏目:房屋租赁    来源:    阅读:

  转租,是指承租人不退出租赁合同关系,而将租赁物出租给次承租人使用、收益的行为。转租后承租人虽然仍是租赁关系的当事人,但实际上是将租赁物有偿的转移给第三人即次承租人使用收益,而租赁物如何进行使用收益,对出租人有着直接的利害关系。

  对于转租行为,近现代各国民法都有相应的规定,大体可分为三种立法模式:(1)限制主义立法模式。承租人转租必须经出租人同意,非经同意不得转租。德国、日本等国民法采用此种立法模式。(2)自由主义(或称放任主义)立法模式。除出租人与承租人之间有不准转租的特别约定外,承租人可以自由转租,而无须征得出租人同意。法国、奥地利等国民法均采用此种立法模式。(3)区别主义立法模式。不一概规定非经同意不得转租或无须同意即可转租,而是区分动产租赁和不动产租赁。对动产租赁适用限制主义,不允许自由转租;对不动产租赁则适用自由主义,允许承租人自由转租。意大利、俄罗斯及台湾地区采取此种立法模式。

  对于未经出租人同意,承租人将租赁的房屋又转租给第三人,承租人与第三人之间的转租合同的效力如何认定,

  南京房屋租赁律师认为,合同效力待定。在出租人不知的情况下,承租人将房屋转租给次承租人后,出租人知道转租的事实,此时出租人可能会产生两种态度,一种是同意;一种是不同意。如果出租人同,意转租,那么转租合同有效;如果出租人不同意转租,那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的租赁合同,如果出租人解除该合同,转租合同也就无效。因此,在出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。。

  承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租他人,直接破坏了出租人对承租人的信任,也直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权,同时造成多层次的租赁物占有关系,增加了出租人要求返还租赁物的困难或使出租物的毁损程度加重。因此,未征得出租人同意,承租人将租赁物转租他人的,出租人有权解除合同。是否行使解除权由出租人选择,但不同的选择产生不同的法律效果:不行使解除权的,租赁合同与转租合同仍然存续;行使解除权的,租赁合同转租合同同时终止。

  另外,实践中还应当合理认定“出租人同意”,同意包括事前授权和事后追认。只要有证据表明出租人知悉并认可转租行为,如出租人知道承租人转租后仍与其保持长期租赁关系、增加租金等,应当认定出租人同意转租意思的默示追认。根据《合同法》第95条第2款规定,解除权的行使经对方催告后合理期限内不行使即消灭。另外,对于出租人知道或者应当知道承租人转租房屋,但是在合理期限内未提出异议的,其也无权以此为由请求解除合同,该合理期限一般可以确定为6个月。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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