新法规施行致合同履行不能

　　2007年，南京KTV公司与大鹏公司就建邺区某商业楼签订房屋租赁合同，承租该房用于经营量贩式KTV及餐饮服务，租期15年。合同签订后KTV公司支付大鹏公司租赁保证金144000元，即入住装修(合同约定装修免租期为6个月)。2006年4月13日，KTV公司致函大鹏公司：双方所签合同违反了2006年3月1日正式实施的国务院《娱乐场所管理条例》有关居住住宅区和学校、医院、机关周围不得设立娱乐场所的强制性规定，致无法履行。为避免损失扩大，双方可洽谈退租后的善后处理事宜。大鹏公司不同意，要求继续履行合同并交纳欠缴的租金。双方遂形成争议，诉至法院。原审法院经审理认为，《娱乐场所管理条例》系国务院行政法规，该条例的颁布确使KTV公司无法办理经营许可证，该事件应属不可抗力并造成本案合同目的无法实现，KTV公司可享有解除合同的权利。遂判决双方租赁合同于2006年6月9日解除;房屋交付期间的租赁费、使用费364,800元由KTV公司承担;并对保证金的返还、水电费的结算等作了处理。

　　KTV公司对法院责令其承担合同免租期的租金不服，上诉要求改判。二审法院认为，大鹏公司与KTV公司租赁合同中约定的免租期系出租人给予承租人的优惠，免租期内的收益实质已体现在出租人在租赁期内所收取的租金总额中。合同在免租期内因不可抗力解除，致出租方给予承租方免租期的目的已无法实现，承租方KTV公司实际占有房屋期间产生的租赁费、使用费应作为出租方大鹏公司的损失。因双方均无过错，从公平原则出发，改判该损失应由大鹏公司与KTV公司各承担一半租金、使用费。

　　南京专业房产律师认为， 我国《民法通则》、《合同法》都规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。关于不可抗力的范围，国内立法中并无列举式规定。实践中，下列情形可构成不可抗力：(1)自然灾害、如台风、冰雹、地震、海啸、洪水、火山爆发、山体滑坡;(2)政府行为，如征收、征用;(3)社会异常事件，如战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动等。行政机关对不特定的人制定的具有普遍约束力的规范性文件属于不可抗力的范畴。

　　我国《民法通则》第107条规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　具体到本案，国务院《娱乐场所管理条例》有关居住住宅区和学校、医院、机关周围不得设立娱乐场所的强制性规定，致合同无法履行，双方当事人均不承担违约责任。但KTV公司获益是基于租赁事实，应当承担场地占用费。故二审法院从公平原则出发，判令均摊租金、使用费是正确的。