房屋租赁合同不备案要处罚被指缺乏可操作性

　　房屋租赁合同要备案，不少人表示落实难度大。

　　7月13日，在市府新闻发布会上公布了自10月1日起正式施行《上海市居住房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)的消息。昨天，记者走访区县房地产交易中心后发现，无论是租赁双方，还是房产中介机构，依然存在“落实难”的顾虑，特别在政府监管环节仍有诸多疑惑。

　　市民前来咨询补登期限有几天?

　　新版《上海市居住房屋租赁管理办法》是一份顺应居住房屋租赁市场变化，又相对比较完善的政策规章。昨天，不少市民早早地来到黄浦区房地产交易中心咨询新规的有关内容。

　　“我朋友和房客今年3月才刚签完一份整年的租赁合同，不过因为当时不懂政策，没有在区房地产交易中心办理过任何登记备案，针对这种情况，是不是有必要让朋友前来补办?”咨询窗口前，市民金先生代好友前来询问新规，他表示，好友在外地出差，回沪补办登记很不方便。他同时希望对已签订租赁合同的当事人能给出一个明确的“补登截止期限”，这样才更为人性化，也便于市民安排时间。

　　对于金先生的顾虑，工作人员解释，新规尚未施行，因此对这类群体暂没有明确的“补登截止期限”，“租赁合同登记备案制度实际上早在2004年就已经出台，所以市民能补办还是要尽快补办。”

　　备案要带租赁合同身份证产权证

　　记者采访时还发现，在前来交易中心咨询的市民中，不少人对租赁合同登记备案的操作流程一知半解，对需要携带的材料更是知之甚少，那么登记流程究竟是怎样的呢?交易中心工作人员告诉记者，申办人需携带租赁合同、身份证和产权证前来，在向管理部门提交相关资料后，会得到一张凭证，在7个工作日内可至交易中心领取租赁许可证，在领取租赁许可证后，整个登记备案流程就算走完了。

　　工作人员介绍，合约期满的当事人在下次备案登记前，可去原区交易中心撤销之前的登记备案，为下次重新申请做准备。也就是说，房东与房客合约期满后，房东可去交易中心撤销之前的登记备案，为下一次新租或续租做准备。

　　谁来监管有“模糊地带”

　　记者了解到，对未来的监管很多市民也存有疑惑：“监管部门该如何认定现住在我房子里的人是租户，而不是在我家暂住两天的我的朋友呢?”在新规中，监管部门明确了四个方面的监管职能，分别是：一、明确房屋行政管理部门是本市居住房屋租赁的行政主管部门。二、强调公安部门主要负责居住房屋租赁的治安、消防和居住登记管理;工商行政、质量技监等部门负责对利用租赁房屋进行无证无照经营行为的查处。三、明确税务、人口计生部门的协同实施职责。四、强化属地管理，明确区县各级政府街道将租住房屋租赁管理纳入社区综合管理方面的职责。记者发现，在已明确的四大监管职能中，对承租人的认定还是存有监管的“模糊地带”，这也直接影响到市民对政策落实的信心。

　　同时，有市民质疑，新规强调的“对不登记备案的个人可处1000元以下罚款”这一条，究竟是对“出租人”处罚还是对“承租人”处罚。“常规想法肯定是拿出租人开刀，但实际上没有明确，不去登记备案，当事双方肯定都有责任，这又该如何认定?”对此，市房管局相关人士透露，具体实施细则还没出台。

　　中介倒苦水

　　房东租客不备案能怎么办?

　　就本次出炉的新规，记者联系了本市多家大型中介机构的相关负责人。面对新规，很多中介负责人坦言，新规落实难度不小，“新规中有一条是‘由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案’的，对于经纪机构未按规定代为办理登记备案的可处3000-30000元罚款，这明显有问题，如果租赁双方当事人自己不愿登记备案，我们中介不是很难做吗?搞到最后他们不愿登记，罚在中介身上不太合理。”

　　该中介表示，目前租赁双方特别是出租方没有足够的动力去执行。本身出租方对申报备案就抱着“多一事不如少一事”的姿态，而且申报备案之后就涉及到了纳税的问题。对中介自身来说压力更大，毕竟业主有抵抗性，中介的位置很尴尬。

　　另外，也有中介人士指出，新规施行很可能把中介“逼”上“不通过中介备案”却收“中介费”的“独木桥”。该人士解释，简单地说，就是中介负责联系上下家，看房选房，但最后签约仅由上下家双方完成，和中介“无关”。“中介可以选择在租赁双方签订合同时，要求签订‘佣金确认书’先把佣金拿到手，以此回避不办登记处罚中介的可能。由于不办登记，往往房东也乐意，因此这种暗箱操作的可能性非常大。”该人士透露，这种操作模式可以规避中介被罚的风险，又可以满足有需求的房东不办登记的可能，在新规正式施行后，选择走这种“独木桥”的市民和中介并非不可能。