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转租情形下的承租人是否享有优先购买权?

作者:南京房产律师    发表时间:2017-05-20 16:19:57    当前栏目:房屋租赁    来源:    阅读:

  转租是指承租人不退出租赁关系,而将租赁的房屋以其本人的名义出租给次承租人。为维护次承租人的合法权益,平衡出租人承租人和次承租人的关系,法律突破了合同相对性的局限,赋予租赁权以对世性,使得次承租人能够有权对抗转租合同之外的出租人,这也是租赁权物权化的一种体现。其主要表现为:次承租人的代位清偿权对于出租人解除权的限制;次承租人的异议权对于出租人解除权的限制。

  在转租情形下,享有承租人优先购买权的主体,是承租人还是次承租人,或者包括承租人和次承租人两者呢?实务中不无争议。

  有人认为,在经出租人同意转租的情形下,由于次承租人的选定必然经过出租人的认可,因而出租人与次承租人之间存在着一定的人身信赖关系,据此,次承租人在出租人出卖租赁房屋时应优先于承租人享有购买权。

  南京房屋租赁律师认为,承租人享有优先购买权,但次承租人不享有。

  在房屋租赁关系中,出租人出卖房屋的,承租人享有以同等条件优先购买的权利,这一点法律有明确规定,但在转租的情况下,次承租人是否享有优先购买权,各国民法与<合同法》均无明文规定,实践中也容易产生争议。南京房屋租赁律师认为,对于未经出租人同意的转租而言,优先购买权毕竟是对所有权人行使处分权的一种负担,而次承租人的租赁权也是从承租人处取得,此时如仍认为次承租人享有优先购买权,对出租人而言确实有失公平。理论认为,在同意转租的情况下,次承租人对于所有权人并不能主张优先购买权。理由是转租合同的当事人是承租人和次承租人,次承租人与出租人之间并无租赁合同关系,次承租人也没有从出租人处取得租赁权,而且出租人并不能从转租合同中获益,若允许次承租人也享有优先购买权,将会增加出租人的负担,有失公平。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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