竣工验收对房屋租赁合同的效力的其他问题

　　1、若已经竣工验收合格，产权证尚在办理中的房屋租赁合同的效力如何?

　　南京房屋租赁律师认为，因权利人对房屋已享有处分权，仅是未完成公示过程，权利人对房屋进行使用、收益的权利依法受保护，当然其出租房屋的行为也合法有效。例如，上海市房地资源局作出的规范性文件规定，已竣工但暂时还未取得房地产权证的房屋，如果持有其他权属证明的，如集体土地上的居住房屋需持有《上海市农村宅基地使用证》，单位建造的构筑物、地下建筑物，需持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收合格证明，……也可以出租。

　　2、竣工验收对房屋预租合同效力有何影响?

　　房屋预租合同是指新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证之前，房地产开发经营企业与承租人签订房屋预租协议，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。预租是市场经济发展的结果，是开发商筹集资金、减轻开发中资金压力的渠道。目前关于房屋租赁的法律法规中没有预租合同的规定，预租的概念多出现在地方性法规、规范性文件当中。签订预租合同时，商品房没有经过竣工验收，不具备交付使用条件，但合同约定经过一定的时间才开始对商品房进行使用，即经过竣工验收后才能交付使用，表明预租合同是预约合同而非本约合同。

　　预租合同实质是将正在建设中的房屋预先出租，是附条件的合同。南京房屋租赁律师认为，房屋预租与房屋预售具有共性，都是在房屋在建的情况下签订的合同。私法向以“法无禁止即自由”为原则，而且，根据《合同法》的精神，合同是当事人之间的真实意思表示，除有名合同外，当事人不妨签订无名合同或者混合合同。对于无名合同的适用，《合同法》第124条有明确规定，即“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”因此，预租合同的签订日期虽然发生在竣工验收之前，但竣工验收之后才能够交付使用，故竣工验收对于预租合同的效力没有影响，预租合同应为有效。

　　3、预租合同约定的交付使用日期发生在竣工验收之前的情形，对此应如何处理?

　　首先，应当明确，竣工验收时间对于预租合同效力没有影响，预租合同合法有效。其次，预租合同约定交付使用日期，但当时商品房尚未通过竣工验收，依照《建筑法>第61条以及《商品房屋租赁管理办法》第6条第(2)项“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的”房屋不得出租的规定，建筑质量不符合安全标准，存在着安全隐患，商品房不能交付使用。再次，不能交付的责任在于出租方，出租方应承担相应的违约责任。最后，竣工验收后，出租方应及时通知承租方，履行交付商品房的义务，如果出租方不及时通知承租方，造成承租方的损失，出租方应承担相应的赔偿责任。