房屋出租的条件和要求

　　城市房屋租赁管理办法第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　一、城市房屋租赁管理办法第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租:

　　(一)未依法取得房屋所有权证的;

　　(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　(三)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(四)权属有争议的;

　　(五)属于违法建筑的;

　　(六)不符合安全标准的;

　　(七)已抵押，未经抵押权人同意的;

　　(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

　　(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　二、上海市房屋租赁条例第八条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(一)未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的;

　　(二)共有的房屋，未经全体共有人书面同意的;

　　(三)改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的;

　　(四)被鉴定为危险房屋的;

　　(五)法律、法规规定不得出租的其他情形。

　　专家提示：

　　我们从上述规定可以看出，出租的房屋应当权属清晰并且符合安全、规划、环保、卫生等要求，这些规定都很容易为大家所理解，但出租人和承租人却经常忽视已抵押房屋的租赁问题。

　　三、2000年9月29日最高人民法院审判委员会第1133次会议通过的最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

　　根据以上担保法司法解释的规定，房屋所有权人将已抵押的房屋出租;

　　对于出租人而言，如果未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人(一般也是出租人)对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;

　　对于承租人而言，如果出租人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，即承租人只能向出租人主张赔偿损失。如果出租人已书面告知承租人该房屋已抵押的，其损失只能由承租人自行承担。

　　专家提示：

　　对于已抵押的房屋，如果抵押权人代表国家利益，未经抵押权人同意而且未书面通知承租人的，我们不建议出租。经抵押权人同意出租的，出租人应当履行书面告知义务，而承租人应明确了解承租已抵押的房屋的法律风险。