二手房买卖中约定买房承担税费可能被判无效

　　在二手房买卖中，卖方需要承担的税收的种类和数额远比买方要多，卖方需要承担个人所得税和营业税等税种。因此，卖方往往会通过各种方式来避税，比如在和买方签订的房屋买卖协议中约定，所有的税款由买方承担，并将合同价款设定为远远低于真实价款的数额。而买方愿意接受这样的条件，主要是因为真实的市场交易中，虽然卖方有交纳个人所得税和营业税等税款的法定义务，但可以将该税款计入房价之中，最终实际由买方承担。买方可能认为，即使约定价款由买方承担，也不影响自己实际支出的数额。但是，这样的一种约定，却往往会给买卖双方带来很大的法律风险。在南京房产律师所办理的很多案件中，就是因为这样的约定，由买方承担所有税款，而产生了纠纷甚至导致合同无效。

　　南京房产律师认为，在这样的一种税收规避的过程中，往往会出现阴阳合同;由房产部门备案的一份合同中，所约定价格实际上远远低于成交价格，而双方另行签订一份真实的合同，约定真实的交易价格，两者之间的差价，就包含了买方所承担的税款。这种阴阳合同的出现，显然是因为由买方承担所有税费款的约定，规避国家关于税收方面的法律法规，可能会被认定为无效或被房产部门拒绝予以登记备案，因此需要另行签订一份附合要求的合同进行备案。

　　在南京房产律师所参与办理的一起案件中，买房人和卖房人通过房产中介就有一套房屋的买卖合同，达成了一致意见。双方约定，房价为300万元，买房人向卖房人支付了定金10万元。然而，后来卖房人又向买房人要求，在备案合同时将房款设定为180万元，以规避相关的税款;180万元所对应的双方税款由买方承担，买方对此表示同意。后卖房人迟迟不愿签订房屋买卖合同，买方遂告至法院，要求双倍返还定金20万元，法院经审理认为，双方事先约定房款300万元后又为规避国家相关税收的法律和政策，约定在登记备案的合同中，将房价约定为180万元，这种约定损害了国家利益，应认定为无效，对此不应适用定金罚则，因此驳回了原告的诉求。

　　南京房产律师提醒，一定不要试图规避国家相应的税收法律政策，也不要签订阴阳合同，以免被认定为无效，从而损害双方的合法权益。