二手房阴阳合同应否以双方真实意思表示确定价款?

二手房交易中当事人签订阴阳合同后发生争议的,应否以双方真实意思表示确定价款?

所谓阴阳合同,是指合同当事人订立两份以上合同,一份对外,一份对内,其中对外合同的价格或其他条款并非双方的真实意思表示,而是用于完税或出于其他目的;对内合同可以是一份也可以是数份,可以是书面也可是口头的,其内容是双方真实意思表示。二手房交易的买卖双方在签订房屋买卖合同后,出于少交税款的目的,又签订了一份约定房价较低的合同,并通过补偿协议约定装潢及附属设施、设备补偿款来补足两份合同差价的,属于阴阳合同。由于第二份房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示,且避税行为损害了国家利益,故房屋买卖合同的价款应为第一份合同中约定的内容,即以阴合同确定房屋买卖价格。二手房交易中,阴阳合同大量存在,实践中可参照以下几种情形来处理:

(1)对于差价以装修名义约定并且差价较小的,一般可认定合同有效;

(2)对于差价太大的,一般可认定无效;

(3)对于卖方不想出售房屋,主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效;

(4)对于买方不想购买房屋而主张卖方避税,或者签订现售合同后只想以现售合同约定的低价购买房屋的,一般认定合同有效但过户价格条款无效;

(5)对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价格过户,另一方拒绝的,可调解,调解不成则认定合同不成立;

(6)双方未签订过户确认书,房屋现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。

但由于案件存在个体差异,实践中还是应根据案件的具体情况个案认定。