南京二手房买卖不可不知:房产阴阳合同避税风
  • 发表时间:2018-07-08
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  大家有没有听说过一种合同叫做阴阳合同?所谓的阴阳合同就是签两份合同,这两份合同都针对同一事项,阳合同是给有关部门看的,用于在有关部门办理相关的注册登记等手续,而阴合同就是双方当事人所各自持有一份,用来记录他们之间的真实的意思表示,也就是真正的约定。实际执行合同的时候,是根据所签订的这份密不示人的阴合同。在房地产领域,也存在着在房屋买卖中签订阴阳合同这样的情况,而作为在房地产领域执业多年的一位比较权威的专业律师,南京房产律师对阴阳合同在案件代理和咨询的时候,也有很多的接触。在受邀为“南京二手房律师论坛”进行培训时,南京房产律师曾就此作出过专门阐述,现就此问题再次撰文,以飨读者。

  在房产买卖的这一事项上,签订阴阳合同的目的,一般来说是为了避税。一般房地产管理部门会通过网签备案的方式登记房产买卖双方所达成的交易价格,而国家税收部门会按照这样一个登记价格进行征收相应的税款,因此房屋买卖双方就是通过签订一个用于进行网签备案的交易价格较低的阳合同,再签订一个反映双方真实意思表示、记载双方达成的真实价格的阴合同,来达到避税的目的。当然,这样的一种行为,违反了合同法中规定合同不得采用合法形式掩盖非法目的的规定,应视为无效。同时,在全国许多地方法院的会议纪要或者司法实践中,都将这种用于备案、并不反映双方真实意思表示,规避法定义务的合同认定为无效。

  阴阳合同的风险,一是来自于人民法院将其认定为无效,另外一个风险是:由于阳合同是在政府有关部门进行备案的,在形式上具有合法性,一方可能会利用阳合同的这种表面上的合法性来达到合同反悔,或者损害另一方利益,为自己谋求更大利益的目的。因此,受欺诈而签订阴阳合同的当事人可以要求对方撤销该阳合同,否则有权解除记载双方真实意思表示的阴合同。比如,在南京房产律师所代理的一个案子中间,王先生为了改善家庭的居住环境,决定将自己家中已经有些老旧的房屋进行出售以换取一套更大的房子,他通过中介公司将自己的这种房屋信息对外进行公布。房源公布之后,李先生看中了该房,双方很快签订了合同,双方达成合意的总价是180万元,李先生向王先生支付定金20万元。双方谈判过程可以说是非常顺利,基本没有经过讨价还价,也没有在合同条款上出现任何的争议,在中介公司的协调和撮合之下,双方很快的就签订了正式的商品房买卖合同。但是不久之后,王先生却发现,在政府的官方网站上公布这套房源的网签价格却变成了一百万元,王先生看了以后,大惊失色,连忙跟中介公司进行联系,但是中介公司告诉他这样做只是为了避税,李先生会按时如约将足额的房款支付给他。王先生向南京房产律师进行咨询,南京房产律师认为,这种情况就是典型的阴阳合同,在房地产管理部门所登记的用于网签备案的合同和双方所签订的合同并不一致,属于利用合法形式掩盖非法目的,该网签备案的合同无效。而且,鉴于该网签备案合同上所规定的价款只100万元,远低于双方所约定的180万元,确实存在买方不向林先生支付全额房款的可能性。林先生可以要求中介公司和买受人王先生配合,将该网前备案合同予以撤销,按照双方达成的正式合同所约定的价款以及其他条款在有关部门进行网签备案,如果对方对此予以拒绝的,一旦履行期限届至,林先生可以按照先前签订的合同约定直接解除合同。

  南京房产律师再次提醒,在出售和购买商品房时,千万不要因为贪小便宜,想要规避税费,就采用阴阳合同的方式,以免给双方带来不必要的法律风险和诉讼负担。


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