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二手房买卖交易中如何防范和应对卖家毁约?

作者:admin    发表时间:2020-11-26 11:50:18    当前栏目:二手房律师    来源:南京房产律师    阅读:

  在二手房交易过程中,有一类纠纷比较常见,那就是房屋买卖合同签定后,由于市场房价大幅上涨,就会造成卖方恶意毁约,作为守约方,应当如何应对这种恶意的毁约行为呢?

  首先,委托或者聘请专业房产律师审查房屋买卖合同条款以备纠纷的发生。

  第二,尽可能多的支付定金,防止卖家拒绝签定正式买卖合同。同时,应当尽可能在定金协议中约定清楚有关房屋买卖协议的细节。一般来说具备房屋买卖主要条款的定金协议或者居间协议可以认定为买卖合同。当然,这对双方来说都是有利有弊的。

  第三,在正式的房屋买卖合同中加入严密的违约条款,比如说卖方不按约收取购房款,不按约交付房屋,无故解除合同的,应当向买方支付违约金。如买方因此还有其他损失的,卖方还应进行赔偿。同时,违约金的数额不宜约定的过低,因为违约金数额过低的话,意味着违约成本过低,继续履行合同的成本比恶意违约的成本还高的话,卖方肯定会选择违约。所以,违约金数额应当约定的高一些,以显示其约束力度。

  第四,对于卖家违约后,买方还存在的其他损失,卖方还是要进行赔偿的。但是买方是要举证证明自己确定存在的损失。具体到房屋涨跌损失的确定,可以按以下方式进行:

  一、与卖方协商确定损失,以和解方式了结,可简单快速;

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  二、双方不能协商确定的:可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;如果没有最相类似房屋比照的,可委托专业机构评估确定房屋涨跌损失。

  当然,作为买房一方,合同目的是为了购得房产,赔偿损失倒在其次。所以,买方首先应要求违约方继续履行合同,交付房屋,同时,主张违约金的给付和其他损失的赔偿。


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房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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