二手房买卖交易时应当关注的主要事项

　　一、房屋买卖交易前应当注意的事项

　　1、在签订二手房买卖合同前，购房者需要对售房者有较为全面的了解。要查看产权所有人的身份证件;房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有，在签订房产买卖合同时，能否全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

　　2、购房者要对即将进行交易的房产基本情况进行必要的了解。这主要包括房屋产权证是否真实;房产面积多大;该房产用途是什么;该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等。

　　3、应关注出卖房屋的质量以及出卖房屋保修期是否已过，以及物业合同中关于房屋维修的责任约定;即出卖房屋出现质量问题、设施、管线等是否已过保修期限;物业合同中就相关质量问题及维修责任进行约定。

　　4、对房屋上市交易资格的审查。

　　4.1如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;

　　4.2如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;

　　4.3如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。根据《中华人民共和国担保法》的规定，只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

　　4.4如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，不得出售;

　　4.5所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书;

　　二、签订房屋买卖合同时应当审查的事项

　　1、需要准备的证明材料有:身份证原件或护照原件及复印件;未成年人的户口簿或出生证明;有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，提供的有些材料如委托书、同意书等必须经境内、外机构公证、认证后方为有效。

　　2、认真审查合同约定内容

　　2.1当事人的名称或姓名、住所:这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况。

　　2.2标的:此处应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(需与第一条内容一致)，房屋转卖是否有约束条件;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

　　2.3价款:此处应写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。

　　2.4履行期限、地点、方式:这里主要写明交房时间;条件;办理过户相关手续的时间和过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

　　2.5违约责任:这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。

　　2.6解决争议的方式:这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。

　　2.7合同生效条款:双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

　　2.8合同中止、终止或解除条款:明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

　　2.9合同的变更与转让:在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

　　2.10、要将落户行为作为一个条款写进去，将户口迁出作为完成交易的一部分，以便防患于未然。

　　2.11、甲方应保证其交付的房屋及设施、设备完好。交房时，买方发现房屋或设施、设备与合同约定的不符，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，买方得自行修理，费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，买方可解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，同时承担违约责任。

　　2.12、房屋土地使用权一并转让。