二手房买卖合同谈判必须掌握的技巧(二手房律师倾情奉献)
  • 发表时间:2018-01-19
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  在南京房产律师的执业过程中,经常有人向南京房产律师咨询二手房买卖合同谈判的技巧,南京房产律师根据自己多年以来二手房买卖法律事务上的经验,提出以下房屋买卖谈判要点供大家参考,希望大家选购到合适的房子,避免出现房产纠纷。

  首先,购房人在购买房屋之前一定要对房源的情况做到心中有数,对物业本身的服务品质有所了解,在对二手房房源进行考察的时候的应对房屋周边相同档次房屋的价格、实际入住率、销售状况、出租市场和租金情况等方面进行考察,同时也注意对周边居民的素质和治安状况进行一定的考察。配套设施主要是对周边的医院、学校、体育文化设施、交通设施等购物设施等相关配套设施是否完善进行充分的考察,一般考查的范围可以在方圆三公里左右的范围之内,如果是高档物业,可以在相对较近的街区范围之内进行考察。

  另外,对于二手房屋本身的情况也要做到心中有数。必须了解的信息是房屋开发手续是否完备、开发商在市场上的信誉度和知名度如何?有时候,销售事务可能由开发商的代理商负责,则也要对代理商代理销售房屋的资质情况进行一定的了解。购房者应对于房屋的建筑质量、建筑进度、实际销售率进行了解,对房屋是否存在设计和规划上的问题进行一定的了解,如果房屋属已经进行装精装修的住房,要对装修质量进行了解。

  其次,在购买二手房的情况之下,购房者应该对二手房的价格有一个基本的判断,这个判断标准是根据相同路段的面积和,档次基本相当的新房最低售价。根据南京房地产律师的经验,二手房价格合理区间大致相当于周边新房最高价格的60%左右,但如果二手房的房龄已经较大,其房型和外观显得陈旧,那么它的价格的大致相当于该路段新房平均价格的50%。

  第三,购房者可以根据卖方有哪些弱点,来寻求自己理想的价格。比如,有时候卖方因为自己养老规划、治疗疾病、或者移民等等目的,急需将房屋出售,来获取大量的现金,此时如果购房者愿意支付全款,则可以取得较大的折扣率。如果出现房价增速下降或者房价下跌的趋势,如果判断卖方属于炒房者,一次支付全款对其的吸引力较大,也有可能获取一定的折扣。对于含装修的二手房,如果购房者表露出对装修较为喜欢或接受,则可视为默认同意房价中包含装修价格,而若购房者对装修进行一定程度的挑剔,或者表现出装修风格并不是特别喜欢,则有可能将装修成本的一部分从房价中去除,获得较低的价格。

  第四,虽然根据法律的相关规定,绝大部分的过户税费需要卖方承担,但是现实做法中,大多数卖方会将房产税费计入房价,转由买方进行承担。南京房产律师建议,买方应当在在购房前先将卖方的出价扣除的房产税费,之后计算出净得价并判断净得价额度是否在自己可承受的范围之内,以及根据周边的房价判断该净得价是否合理,如认为该净得价过高,可与卖主就净得价展开相应的谈判,以免卖方混水摸鱼,利用买方对房产税费的不了解,随意抬高价格。


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