二手房买卖解约与银行贷款政策调整

　　国务院《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。通知公布后去中介公司要求解除房屋转让协议的人陡然骤增，有的中介公司一天就接待了二十多个客户关于解约的咨询，杭州的邱先生就是其中之一。

　　[案例]

　　邱先生于今年4月14日与王小姐通过房屋中介公司签订了一份二手房转让居间协议，约定王小姐将位于江干区的一处房屋转让给邱先生，以首付三成其余商业按揭的方式支付房款，如有一方违约将赔偿另一方违约金10万元，另外约定4月19日正式签订《二手房买卖合同》。邱先生名下已经有一处房产了，按照新政的规定，如果要继续履行合同，首付款则必须达到五成，但邱先生目前无法凑齐另外的两成首付款，因此客观上无法继续履行合同，同时他还担心要承担违约金。

　　[房产律师解答]

　　邱先生不必为不能履约而需承担违约责任的事情担忧。

　　从该案分析，邱先生签订的居间协议为预约合同，其签约的目的在于为将来订立正式的房屋买卖合同作约定，现因政策发生改变再继续履行签约义务有违签约时的根本目的，而且客观上对50%的首付款支付也履行不能。根据我国《合同法》的相关规定，由于国家政策导致合同无法履行的属于不可抗力，合同双方无需承担违约责任，如果买方主张解除合同则应及时通知卖方。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此我们要理性面对楼市纠纷，用法律来保障自身的权益。