设定抵押权的房屋买卖合同如何履行？

　　关于设定抵押权房屋买卖合同的履行问题，在合同约定履行期限届满时，出卖人仍未取得抵押权人的同意，也未向抵押权人清偿债务消灭抵押权的，无法提交《房屋登记办法》第34条规定的申请办理房屋所有权转移登记的相关材料，导致房屋管理机关不能为买受人办理房屋所有权转移登记手续，买卖合同无法继续履行，属于合同履行不能，合同目的无法实现。此时，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任。如果买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，则法院应当向买受人释明，告知其变更诉讼请求，经释明后买受人坚持不变更的，应驳回其诉讼请求。如果买受人依据《物权法》的规定行使涤除权，法院应予准许，并判决买受人直接代出卖人向抵押权人清偿债务消灭抵押权，再将该部分款项从未付购房款中予以扣除，待抵押权消灭后，再为买受人办理房屋转移登记手续。

　　是否追及抵押人进入诉讼?

　　至于是否追及抵押人进入诉讼的问题，可以借鉴《商品房买卖合同解释》第25条的有关规定，存在抵押的二手房买卖合同当事人一方请求确认买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果抵押权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当将抵押贷款合同纠纷与买卖合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理买卖合同纠纷。抵押权人就抵押贷款合同纠纷另行起诉的，可以与买卖合同纠纷合并审理。

　　南京房产律师认为，如果当事人一方请求继续履行存在抵押的房屋买卖合同，抵押权人的意见就成为一个在一审审理之初就应当予以核实的前提性问题。如当事人已经履行大部分合同内容，出于推动履行、保护交易的目的，人民法院或依当事人申请或依职权，可以征询抵押权人对买卖合同的意见，必要时也可以通知其参加诉讼。如果没有抵押权消灭的相关证明或者抵押权人同意转让的相关证明，原则上以驳回当事人的诉讼请求为宜。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

　　如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。