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设有抵押的二手房买卖合同的效力如何认定?

作者:南京专业房产律师    发表时间:2020-11-26 11:44:10    当前栏目:二手房律师    来源:房产律师网    阅读:

  在抵押物转让制度上,我国现有法律规范从最高人民法院《民法通则意见》第115条、《担保法》第49条直至《担保法解释》第67条经历了一个从严格限制到逐渐宽松的演变过程。《物权法》第191条第2款规定除买受人代为清偿消灭抵押权外,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押物。这种不得转让是否会导致转让合同无效,存在争论。南京房产律师倾向于认为,此条与《合同法》第132条第1款一样,均非效力禁止性规定,对合同效力认定并无影响,只是影响物权登记问题。前者因出卖人无所有权而无法办理过户登记,后者因为存在抵押权而无法办理过户登记。因此,当事人以买卖的房屋存在抵押情形主张合同无效的,原则上不宜支持。如果买受人认为出卖人未告知存在抵押,有显失公平、重大误解、欺诈、胁迫或乘人之危等情形的,买受人可以主张撤销合同。

  《物权法》第191条第2款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”有观点认为,该规定属于法律的强制性规定,违反该规定转让房屋的,买卖合同无效。南京房产律师认为,该规定在性质上不宜理解为效力性的强制性规范,违反该强制性规范不影响买卖合同的效力,只对合同是否能够继续履行产生影响。南京房产律师认为,在抵押物转让制度上,我国现有法律规范经历了一个从严格限制到逐渐宽松的演变过程,已设有抵押的二手房买卖合同是有效的。

  并且,当事人在签订合同时往往对于房屋是否设定有抵押权是清楚的,双方在合同中一般都约定由买受人支付部分购房款以消灭抵押权,按此约定合同是能够继续履行的,当事人主张合同无效多是因房屋价格波动利益驱动所致。因此,依据合同自由和诚实信用的原则,房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。


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房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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