二手房买卖纠纷：凶宅认定

　　现在很多朋友买房子都生怕买到凶宅，毕竟咱们中国人对此还是有忌讳的。有人说，现在咱们中国推行的是无神论，“凶宅”是一种封建迷信，不值得提倡。但是，很多时候“迷信”和传统民俗或者人的一种自然避讳的心理，并没有很严格的界限。南京房地产专业律师认为，所谓凶宅是指在该房屋内发生过非正常死亡如凶杀、自杀等，不包括自然死亡以及因触电、煤气中毒等造成的意外死亡。不愿意入住凶宅是全世界各民族共有的自然心理，不应将其归类为封建迷信，而应作为民俗予以充分尊重。既然咱们不愿意入住凶宅，自然要在买房时做足预防措施，保障我们的合法权益。这里有几个方面的问题需要留意。

　　首先，尽量在购房合同中约定如果房屋属于凶宅，则购房者享有合同解除权，卖方必须支付违约金。法律充分尊重买卖双方的意思自治，因此在合同中提前约定是最好的预防入住凶宅的方法。在购房前应要求中介公司或者开发商、出卖方将上述条款列入正式合同中，如其不愿在格式合同中增加内容，则必须出具另外的声明书，承诺住宅不属于凶宅，否则买方可解除合同，并要求卖方支付违约金。只要不违反法律和公序良俗，双方可自由约定合同内容，因此买方可扩大凶宅定义，提出卖方必须保证房屋内未发生过意外死亡、凶杀、自杀等非正常死亡，甚至可要求其保证房屋内未发生过死亡事件，否则买方可提出解约。如房屋移交后才发现是凶宅，可在知道该信息之日起两年的诉讼时效内向人民法院提起诉讼。

　　其次，如果双方未就凶宅问题达成一致，但卖方未明确告知相关住宅属于凶宅的，购房者可向人民法院起诉请求变更或者撤销合同，因为隐瞒房屋属于凶宅可构成重大误解甚至欺诈，自购房者知道或者应当知道房屋属于凶宅之日起一年的撤销权行使期限内需要提出撤销合同。如果购房者选择继续履行合同，可请求出卖方减少价款，实务中一般可将价款减少三成。

　　第三，值得注意的是，对于双方没有约定，而一方提出诉讼要求确认房屋为凶宅，从而解除或者撤销合同的情况，法院一般从严认定凶宅的范围。对于发生凶杀、自杀等非正常死亡的房屋，可认定为凶宅，对于发生触电、煤气中毒、失火、溺亡等意外死亡事件的房屋，一般不认定为凶宅，对于购房者提出解除或者撤销合同、赔偿违约金的要求一般不予支持。因此，如果购房者实在无法接受任何意外死亡事件的房屋，应事先在购房合同中对此明确约定。（本文作者南京房地产律师姬传生）