南京房产律师解读二手房“一房二卖”产权归属

　　在执业过程中，南京房产律师经常遇到一房二卖的问题。所谓一房二卖，就是房主将同一套房屋先后出售给两个买受人，并先后签订了两份房屋买卖合同。两份房屋买卖合同可能只针对其中一份合同实施了房产过户，也可能两份都没有过户。

　　那么在一房二卖纠纷中，两个买受人同时主张同一套房屋，那么此时房屋应该归谁所有呢?对这个问题应该针对不同的情况，具体问题具体分析，南京房地产专业律师认为，二手房买卖中存在的一房二卖纠纷房地产产权归属主要分为以下几种不同的情况。

　　首先，关于出卖人先后与两个不同的买受人签订房屋买卖合同，与后买受人在房地产交易中心办理了相应的过户手续，双方也履行了必要的合同义务，这种情况下两个合同都是有效合同，但只有一个能够得以履行。鉴于后一个合同中的买受人已经履行完合同项下的所有义务，并已经完成房屋过户登记，实际取得房屋，该房屋只能由后买受人所有。前买受人虽然不能够针对房屋直接提出物权请求，但由于其与出卖人所签订的房屋买卖合同仍是有效，可以享有基于合同所产生的债权请求权，该债权请求权针对于出卖人行使，而不能直接针对已经办理了房屋转让登记的该房屋。先买受人可以通过法律诉讼的方式追究出卖人的违约责任，要求其对自己的损失进行赔偿，损失不但包括定金和预付款的利息损失等直接损失，也包括如房价的上涨额度等间接损失。

　　其次，如果出卖人已将房屋过户给前买受人，而又与后买受人签订房屋买卖合同的，此时房屋的所有权已经转移给前买受人，出卖人与后买受人签订房屋买卖合同的行为属于无权代理行为，无权代理而产生的合同效力待定，如果被代理人对此予以追认，则合同有效，如被代理人拒绝追认，则合同无效。由于买受人购买房屋的目的是为了居住，一般来说不会对出卖人与他人签订的房屋买卖合同的效力予以追认，此时合同会成为无效合同，房屋的所有权属于前买受人所有，后买受人可以追究出卖人的缔约过失责任。

　　第三，如果前后两次买卖均未办理过户登记的情况之下，由于房屋产权转移以登记为要件，所以此时房屋的所有权仍属于出卖人，而前买受人与后买受人均未取得房屋的所有权。买受人只能通过债权的主张来保护自己的合法权益。前买受人和后买受人的债权处于平等地位，都可以随时向出卖人请求履行债务。此时两个买受人，就房屋转移登记形成竞争的关系，谁先取得登记申请权，谁就可以优先申请，将房屋登记到自己的名下，而另一方则丧失相关的权利。在司法实践中，先请求办理过户登记的买受人，享有房屋登记请求权的优先权，如果同时请求的，应该按照合同中约定的履行期，先届满合同的买受人可以行使登记请求权的优先权，如果一份合同约定的履行期限另有合同没有约定相应的履行期限的，可以认为没有约定履行期限的合同的买受人享有登记申请权的优先权，都没有约定履行期限的，可以认为订立在先的合同的买受人获得登记申请权，的优先权获得登记申请权的优先权，法院可判决强制出卖人履行该合同，并督促其及时办理房屋登记手续。

　　关于一手房(即商品房)买卖过程城中存在的“一房二卖”问题，南京房产律师姬传生将另行撰文阐述http://www.zylsw.com.cn/a/ershoufang/2198.html。