房产律师分析商品房担保贷款合同纠纷案件中银
  • 发表时间:2018-08-03
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  根据《商品房买卖合同解释》第25条规定,在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。但是,作为担保贷款合同中的担保权人——银行,在该诉讼关系中诉讼地位的确定,却是审判实务中需要认真研究的问题。

  关于买受人起诉出卖人要求确认商品房买卖合同无效或解除合同时,如何确立银行的诉讼地位问题,南京房产律师认为,应将银行列为有独立请求权的第三人参加诉讼。

  有观点认为,不应将银行列为有独立请求权的第三人参加诉讼,只处理买受人与出卖人的商品房买卖合同关系。忽视了案件处理结果与银行有利害关系。买受人因出卖人违约而要求确认商品房买卖合同无效或解除合同,若法院支持其诉讼请求,判决解除商品房买卖合同,必然影响买受人(按揭人)与银行(按揭权人)基于商品房买卖合同签订的按揭贷款合同中按揭权的实现,最终影响按揭权人的利益。

  将银行列为无独立请求权的第三人参加诉讼。与现行法律规定不符。根据《民事诉讼法》第56条、最高人民法院《民事诉讼法意见》第65条的规定,有独立请求权的第三人与无独立请求权的第三人的区别在于该第三人对于当事人双方的诉讼标的是否有独立请求权。在商品房买卖合同纠纷中,因为买受人已将该诉讼标的抵押给银行,银行对该标的物有优先受偿权,其可主张独立的请求权。

  南京房产律师赞同银行属于有独立请求权的第三人,是否参加诉讼应由其自行决定,法院不能强行追加其参加诉讼。对于银行因无法得知买受人与出卖人的商品房买卖纠纷已被法院受理而难以主动参加诉讼的问题,在实践中可以由买受人在起诉出卖人要求解除商品房买卖合同时,依法通知按揭银行。如果买受人没有通知银行,则可由法院告知银行,其有权申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼,但法院不能主动追加其为第三人。《商品房买卖合同解释》第25条规定即与上述观点一致。


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