当事人虚构房屋买卖合同并以该房屋向银行申请贷款的,如何认定抵押权的善意取得?

当事人虚构房屋买卖合同并以该房屋向银行申请贷款的,如何认定抵押权的善意取得?

当事人双方虚构房屋买卖合同并以该房屋抵押向银行申请贷款的,房屋买卖合同的效力不影响抵押借款合同的效力,亦不影响银行对抵押权的善意取得。银行可基于善意,依法主张对该房屋的优先受偿权。

在不符合贷款条件的情况下,当事人双方虚构房屋买卖合同并以该房屋抵押向银行申请贷款,虽然房屋买卖合同被依法认定无效,但当事人蓄意欺骗、过错在先,如果银行在办理贷款过程中符合内部规范和行业习惯,则不能由此推定银行在审查房屋买卖合同真实性问题上存在过错,且房屋买卖合同与抵押借款合同系两份独立的合同,房屋买卖合同并非抵押借款合同的主合同,因此房屋买卖合同的效力不影响抵押借款合同的效力。

在房屋抵押已经办理登记、抵押权依法设立的情况下,如果银行对当事人签订虚假房屋买卖合同的事实并不知晓,且无证据证明银行在取得抵押权的过程中存在过错,则应认定银行依法善意取得该房屋抵押权,房屋买卖合同事后被认定无效的,不影响抵押借款合同的效力,亦不影响银行对抵押权的善意取得,银行可基于善意,依法主张对该房屋的优先受偿权。

【索引】参见吴金水主编:《借款担保案件裁判要点与观点》,法律出版社2016年版。