南京房产律师释解划拨土地上建成房屋出租合同

　　划拨土地使用权，是指土地使用者以公益利用为目的，经过县级以上人民政府的依法批准，通过无偿划拨或者缴纳一定的补偿、安置费用后所取得的一种只能占有、使用而不得自行处分的不定期限的土地使用权。土地(主要是划拨土地)隐形市场的悄然形成，甚至蔓延扩大，成为一个具有代表性的并且无法回避的焦点问题。

　　划拨土地上建成房屋出租合同的效力的问题，南京房产律师认为，该类合同应认定有效。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定划拨用地未经批准不得出租，但《城市房地产管理法》第56条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”《城市房地产管理法》并未禁止在划拨土地上建设房屋并出租，仅从通过行政管理保护国家土地收益的角度，规定将租金中所含土地收益上缴国家。从法律适用角度分析，《城市房地产管理法》相对于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》而言，属于新法，应优先适用新法。从法律位阶上看，前者为法律，后者为行政法规，亦应优先适用。这一观点也体现在最高人民法院相关司法案例中。

　　划拨土地上建成的房屋完成建设交付使用后，双方当事人基于合同约定履行的主要权利义务与一般房屋租赁合同完全相同，对合同效力的认定主要按照《合同法》等相关法律有关房屋租赁合同效力的规定来予以确定。在房屋尚未建成交付承租人使用前，应当基于预租法律行为的特点，审查房屋建设行为的合法性。只要所建设的房屋取得了合法建设手续，租赁标的物便具有了合法性，合同以认定有效为宜。依照《城市房地产管理法》的规定，法律并未禁止出租国有划拨土地上建设的房屋。《合同法》实施后，总的精神是不要轻易认定合同无效，只要没有违背法律禁止性规定，就应充分尊重当事人的意思表示。