购买商品房的买卖合同与借款合同之间的关系如何认定？

　　商品房买卖合同是买受人与开发商之间形成的买卖合同关系，合同标的是不动产——房屋。商品房买卖合同的成立与生效以双方签订合同为标志，在合同法上该类合同称为诺成合同。

　　南京房产律师认为，商品房买卖实践中，需要避免两个认识上的误区：一是误以为买卖合同以交房为生效要件;二是误以为合同以房屋办理产权证为生效要件。这两种认识误区均属于对房屋买卖合同的诺成性认识不足。从法律角度来看，房屋买卖合同以双方当事人签字盖章为生效要件，除有约定或法定原因外，任何一方不得违反合同约定。是否交房(交钥匙)、是否已经办理产权证均不影响开发商和买受人应当完全、适当地履行合同。买受人选择按揭方式付款的，在签订买卖合同时需要注明通常是在一次性付款、分期付款(与开发商约定的分期付款通常不会超过一至两年)、按揭付款中进行选择。买受人在选择了按揭付款方式后就需要与开发商指定的按揭银行签订借款合同，由按揭银行向买受人发放贷款并应买受人的委托直接将贷款划给开发商。买受人委托银行直接划款的约定一般是直接写在借款合同中的，这已经成为按揭惯例，近似于合同法上的向第三人履行。

　　购买房屋的买卖合同与借款合同的关系属于关联关系，而且由于借款的目的就是为了购买房屋，按揭银行在签订借款合同和发放贷款时明知开发商和按揭银行之间也存在一对一的销售和融资合作关系，因此，商品房买卖合同成为借款合同的存在前提，购买房屋成为借款合同的直接目的。当买卖合同因无效、被撤销或解除而不能履行时，借款合同也因合同目的落空而随之无效或被撤销、解除。比如，因开发商违约不能按期交房或交付房屋不符合质量要求，房屋买卖合同被依法解除的，借款合同也应解除。开发商应当返还买受人的首付款，按揭银行应当返还买受人已经交付的月供，而开发商应将已经从按揭银行取得的贷款应当向银行返还。在合同解除情况下，如有损失的还应当由违约方承担赔偿责任。

　　借款合同签订后，开发商与买受人如果协议解除买卖合同，鉴于买卖合同与借款合同之间的关联性，借款合同也只能随之解除。因合同解除属于当事人的主动选择，除与按揭银行有约定的外，开发商与买受人对按揭银行的损失应当承担连带责任。