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不动产登记簿与权属确认

作者:南京房产律师    发表时间:2017-10-05 12:31:49    当前栏目:房产抵押    来源:房产律师网    阅读:

  《物权法》第16条前段规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”这是我国民法关于不动产登记簿之推定力和公信力的规定。仅仅从《物权法》第16条的表述看,似乎该条仅规定了不动产登记簿的推定力,但考虑到《物权法》在第106条已经确立了不动产的善意取得,因此,《物权法》第16条也应理解为关于不动产登记簿之公信力的一般规定,而将《物权法》第106条的规定看作是对《物权法》第16条的具体化。

  所谓不动产登记簿之推定力,是指在发生不动产权属争议的情况下,除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误,不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人;所谓不动产登记簿之公信力,是指即使不动产登记簿记载的权利人不是实际权利人,但相对于与登记名义人进行交易的善意受让人,登记名义人就是真正权利人,以保护善意受让人的合理信赖。根据不动产登记簿的推定力,在发生权属争议的情况下,不动产应首先推定为登记名义人所有,除非其他当事人拿出足够充分的证据证明自己才是真正权利人。也就是说,不动产登记簿的推定力产生的实际是举证责任分配的后果,即在确权之诉中,承担举证责任的是对不动产登记簿的记载提出异议的当事人,如果该当事人不能举证证明登记簿的记载确有错误,则人民法院将作出对登记名义人有利的判决,认定登记名义人就是不动产的实际权利人;只有在异议者拿出足够充分的证据证明登记簿有错误时,人民法院才能推翻登记簿的记载,根据当事人提交的证据认定标的物的权属。例如,甲和乙就房屋所有权的归属发生争议,该房登记在甲的名下,但乙认为该房应归自己所有。在这一权属纠纷中,人民法院首先应根据不动产登记簿的记载将房屋推定为甲所有。但是,这种推定不是绝对的,而是允许被推翻的:如果乙拿出足够充分的证据证明自己才是所有权人,例如,乙拿出自己与开发商订立的买卖合同以及自己为支付房款所获得的付款凭证作为证据,以证明自己才是真正的所有权人,则人民法院就不应仅凭登记簿的记载进行确权,而应根据当事人所提交的证据来确认权属。

  在以往的确权诉讼中,常常存在以下两种不正确的倾向:一种倾向是僵化理解不动产登记簿的权利推定效力,认为不动产登记簿记载的权利人就是真正权利人,不允许当事人通过举证予以推翻;还有一种倾向则是完全不顾不动产登记簿的权利推定效力,无视不动产登记簿在举证责任上的功能,甚至要求登记簿记载的权利人拿出证据证明自己是权利人,以致产生不公平的结果。实际上,不动产登记簿在性质上仅仅是不动产物权的公示方式,不是不动产物权本身,其记载既可能与实际权属相一致,也可能与实际权属不一致,因此不能一律根据不动产登记簿来确认权属。例如,在没有充分证据证明父母有赠与的意思表示时,人民法院不应轻易认定父母出资购买但登记在子女名下的房屋属子女所有;另一方面,本身,而仅仅是不动产物权的公示方式,不动产登记簿虽然不是不动产物权但法律已经赋予不动产登记簿强大的法律效力,在确权之诉中,不能完全忽视不动产登记簿的权利推定效力,因而不能忽视不动产登记簿在举证责任分配上的功能。例如,在离婚诉讼中对登记在一方名下的房屋产生权属争议时,首先应推定房屋归登记名义人个人所有,只有在对方提出足够充分的证据证明房屋为夫妻共同所有时,才能将其认定为共同所有,而不能要求被登记的权利人承担证明房屋属个人所有的举证责任。

  南京房产律师提醒,不动产登记簿的推定力仅适用于不存在善意受让人的场合,一旦出现善意受让人,就不能简单根据不动产登记簿的推定力来确认权属。例如,在甲将房屋登记在乙的名下,乙将房屋出卖给不知情的丙,甲对乙提起诉讼请求确认权属,丙则作为第三人提起反诉,请求确认房屋归自己所有。在这类案件中,如果适用不动产登记簿的推定力,不动产登记簿的记载应允许被推翻,甲应确认为房屋的所有权人,但如此一来,必将损害到丙的交易安全,因此,法律为保护善意受让人的交易安全,不但赋予不动产登记簿以推定力,而且赋予不动产登记簿以公信力。也就是说,如果存在善意受让人丙,根据不动产登记簿的公信力,丙的交易安全就应优先受到保护,因此,人民法院不能将房屋确认归甲所有,而只能根据不动产登记簿之公信力,认定乙相对于善意的丙,为该不动产的真正权利人,从而享有对标的物的处分权,丙既可根据善意取得制度取得对该房屋的所有权,也可以在不满足善意取得制度的情况下(如尚未办理过户手续),根据有效的买卖合同请求乙继续履行合同或者承担其他违约责任

  综上所述,不动产权属确认的第一条基本规则是:除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误,人民法院应根据不动产登记簿的记载确认权属;即使登记簿记载的权利人不是真正权利人,但相对于与登记名义人进行交易的善意受让人,登记名义人仍然是真正权利人,其处分不动产的行为是有权处分,而非无权处分。

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房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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