南京房产律师:购房后房产却被查封如何处理?
  • 发表时间:2018-07-24
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网


  
  购房者买二手房,签协议后房子却被查封了。最近,有不少购房者遇到这样的情况,房子被查封的原因通常是卖房者欠了钱。对此,南京房产律师提醒,购买二手房有三个注意事项,第一步就是要查明所售物业的权属情况。
  
  案例一
  
  买到查封房 购房者获赔 46 万
  
  2016 年 1 月,购房者刘先生与卖房人张某签订了《买卖定金协议书》《存量房买卖合同》,约定张某将案涉房产出售给刘先生,成交价 277 万余元。合同还约定,如果该房屋被查封或限制转让,导致刘先生无法取得房屋所有权,出售人构成根本违约,应以该房屋总价款的 20%向买受人支付违约金。
  
  协议签订后不久刘先生发现,自己购买的房产已被法院查封。细查之下刘先生得知,案涉房产在双方签约前就被外地法院查封了。无奈之下,刘先生只好将张某起诉到法院,请求法院判决双方解除合同,同时要求被告支付违约金 55 万余元。历经两审后,法院近日作出终审判决,认定卖方构成违约,判决张某支付违约金 46 万余元。
  
  法官认为,“有约必守”是民事活动应遵循的诚信原则,该案案涉合同合法有效,“一方根本违约应承担总房款 20%的违约金”是合同中明确约定的,原则上应从其约定;同时,应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
  
  该案中,因案涉房产被查封,双方签订的买卖合同无法履行,卖方确已构成根本违约,该违约行为导致刘先生丧失购买案涉房产的机会,而案涉房产价值的攀升,即为刘先生履行合同后可以获得的利益。根据《合同法》相关规定,刘先生申请对房产价值进行评估以确定损失具有法律依据。
  
  不过,因该房产评估价与交易价相差 35.75 万元,上浮 30%后为 46.47 万余元。合同中约定的违约金为总房款 20%,即 55.42 万余元确实过分高于损失,因此法院最终判决被告支付违约金46.47 万余元。
  
  案例二
  
  买房被查封 中介赔 7 成损失
  
  2013 年 9 月 12 日,林女士看中了一套房产,经中介牵线搭桥,购房者林女士、卖方徐先生与中介公司三方共同签订了《房地产居间合同》,约定徐先生将其名下房产以 280 万元的价格出售给林女士;中介佣金 2.8 万元由林女士支付。在合同中,徐先生保证该房产“不存在任何抵押、质押、查封等情形”。同一天,林女士与徐先生签订《房产预约买卖合同》。
  
  合同签订后,林女士陆续向卖方支付了购房款。但随后林女士发现,案涉房产已被法院依法查封,并委托拍卖公司进行了拍卖,最终该房产由其他买受人竞得。
  
  林女士向警方报案称被合同诈骗,经公安机关立案侦查,该案告破,警方追缴款项 50 万元,林女士最终领回 50 万元购房款。林女士认为,自己付了钱却拿不到房,中介公司负有责任。为此,林女士起诉中介公司,要求赔偿其损失,即支付购房款被占用期间的利息。
  
  经审理,法院作出终审判决,要求中介公司承担 70%的责任,即赔偿林女士 7 成的损失。
  
  法官表示,中介公司在进行服务时应尽到必要、审慎的审查核实及如实告知义务,如核实卖房人的身份信息、房源信息、房屋权利状况等义务。而购房者林女士作为合同当事人,在签订合同时亦负有必要的注意义务。
  
  综合考虑双方当事人的过错程度,法院酌定林女士自行承担 30%的损失,中介公司承担 70%的赔偿责任。
  
  南京房产律师提醒:
  
  如何避免买到查封房遭受损失?对此律师提醒,购买二手房时有 3 个注意事项。
  
  首先要先到房地产管理部门查明所售物业的权属情况,注意有无抵押记录或是否被查封;
  
  其次,可以通过法院司法公开平台,查询房屋出售人有无涉及诉讼;
  
  第三,在未明确该房产的抵押查封情况下,也应谨慎支付购房款,尽量采取分期付款的方式购房。
  
  同时,购房者还可以和出卖人约定,将购房款项交由第三方保管,待房屋办理好过户手续后,再交付给卖房人。一旦发生纠纷,购房者可以将购房款要回来。
  
  另外,购房者还可以在签订合同时,要求出卖人对房屋的状况进行书面保证,并设立相应的违约条款,以保障自己的权利。


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