房产律师解读商品房担保贷款合同的法律性质
  • 发表时间:2018-08-03
  • 作者:南京房地产律师
  • 来源:房地产律师网

  说到商品房担保贷款合同,就必然会涉及商品房按揭的问题。按揭是英美法不动产担保的一项基本制度,与大陆法的让与担保制度大致相同。商品房按揭是从香港传人内地的一种融资购楼方式,包括楼花按揭和现楼按揭。

  内地法律没有按揭的称谓,只是在2000年最高人民法院审委会审议的《关于适用<中华人民共和国担保法)若干问题的解释(送审稿)》的说明中涉及楼花按揭。该说明将楼花按揭定义为“楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款后,将其依合同取得的对楼宇的期待权让渡给银行作为取得银行贷款的担保,也称按揭贷款。如买方未能按约履行还本付息的义务,就丧失了赎回这种期待权的权利的一种贷款方法。楼宇竣工后,楼花按揭即转为楼宇按揭。楼花按揭的法律性质是购房抵押贷款,与抵押基本相同,是一种不动产抵押方式,但又有别于法律规定的抵押担保方式”。楼花按揭是以其在预售合同中的全部权益为抵押,而法律规定的抵押是以现存实物为抵押标的的,因此称为准抵押。各国民法一般也均规定权利抵押准用民法关于一般抵押的规定。现楼按揭则与《城市房地产抵押管理办法》第3条规定的预购商品房贷款抵押相同,属于现房抵押贷款。同时,《担保法解释》第47条明确规定了依法获准尚无建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作为抵押权的标的物。

  理论界对商品房按揭的认识也存在不同观点:

  1.不动产抵押说。该说认为,尽管楼花不是现存楼宇,但买楼花会导致事实上获得楼宇,而且由于购房人在买楼花时已支付部分楼款,因此,虽然楼花具有一种不确定性,它还是具有相当于现存楼宇的价值。同时它与普通房地产抵押在设立目的和法律效力方面是一样的,所以,楼花按揭属于不动产抵押担保。2.债权质押说。该说认为,购房人在订立楼花按揭合同时,其向银行提供的担保标的物不是楼花所有权而是对开发商享有的债权,而且这种债权符合可作为权利质押标的的权利的性质(财产权、具有可转让性)。3.让与担保说。该说认为,楼花按揭与让与担保都渊源于罗马法的信托担保,二者都是通过权利的转移而对债权进行担保,有利于保护银行债权的实现。

  从司法实践看,实务中通常将按揭作为抵押处理,已不是英美法系和香港法律原本意义上的按揭。鉴于内地法律尚无按揭的名称,《商品房买卖合同解释》将商品房按揭贷款行为统称为商品房担保贷款,包括以现房抵押的贷款合同和期房抵押的贷款合同。目前,商品房担保贷款已成为房地产金融体系的重要组成部分,而法律无明确规定,《商品房买卖合同解释》用了五个条款对人民法院审理商品房担保贷款纠纷案件的一些基本原则作出了相应规定。


—请选择—
—请选择—
—请选择—