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按揭贷款合同的签订是否是商品房买卖合同的生效条件?

作者:南京房产纠纷律师    发表时间:2017-04-18 16:43:58    当前栏目:房产抵押    来源:    阅读:

  南京房产律师认为,商品房按揭贷款合同的签订并非是商品房买卖合同的生效条件。理由如下:

  首先,生效条件是指法律行为发生效力的条件,即法律行为于条件成就时发生效力,于条件不成就时不发生效力。而条件的内容往往由当事人事先约定。在商品房买卖合同中若无当事人有关的明确约定时,不应将按揭贷款合同的订立解释为买卖合同的生效条件。

  其次,条件是当事人用来限制合同法律效力的附属意思表示,它只是合同的附属内容,与当事人约定的合同主要条款不同。

  再次,一般言之,在合同附有停止条件时,当事人间并不会根据合同的约定为给付履行。其目的在于因合同效力的不确定会给已经之给付徒增风险。商品房买卖合同订立后,按揭贷款合同签订前(买受人取得按揭贷款),买受人均已经支付了一定比例的购房款,即已有了履行行为。如将买受人以按揭贷款方式付款作为买卖合同的生效条件,如该条件未成就,则买受人对此前的履行仅生不当得利之返还请求权。而目前的按揭实务中,如果将出卖人按照买卖合同的约定收取买受人一定比例购房款的行为释为不当得利显然没有依据。况且,银行发放按揭贷款的前提之一就是,买受人已经支付了该笔首付款。根据银行内部惯例,按揭贷款仅可发放至按揭楼宇价值(买卖合同价)的70%~80%。这样一来,将买受人以按揭贷款方式付款作为商品房买卖合同的生效条件就导致了买受人未取得按揭贷款,则出卖人无权收取其首付房款,而买受人如不支付该款,则银行不会发放按揭贷款,银行不发放按揭贷款,则买卖合同确定地不生效的怪圈,实属自扰。

  最后,依学理观之,当生效条件确定地不成就时,附该条件的法律行为自始不发生效力。依合同未生效时纠纷的处理原则及相关当事人所应负的责任性质及范围观之,对商品房买卖合同纠纷双方的救济亦属不力。

  综上,不宜将买受人以按揭贷款方式付款作为商品房买卖合同的生效条件。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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