按揭贷款与收入证明函之间的法律关系初论

　　银行在按揭贷款中有一个惯例，即要求买受人出具个人收入证明，证明函上必须加盖买受人所在单位公章。收入证明函是以买受人名义出具给按揭银行的，法律上属于有相对人的单方法律行为。单方法律行为属于法律行为的一种，可以发生权利义务的产生、消灭、变更的后果。由于收入证明函中除收入证明外无其他内容，因此出具证明函的单位与按揭银行之间的权利义务关系不明，一旦买受人丧失还款能力，按揭银行无法凭借一纸证明要求单位承担责任。尤其在买受人辞职、被辞退离开原单位的情况下，收入证明函实际已经不能发生证明效力。基于担保意思必须明示的法律原则，收入证明函不构成担保。从法律责任角度看，证明函并不当然发生法律责任，其与借款合同在民事责任上不相干，因此按揭借款合同与收入证明函之间的关系属于各自独立的关系。

　　如果单位故意出具虚假证明，或者出具不实证明帮助买受人取得贷款，在买受人丧失还贷能力时能否追究单位的责任，这是一个复杂的问题，其复杂性就在于买受人和单位的欺骗行为与按揭银行的发放贷款之间的必然性难以确定。

　　南京房产律师认为，现实中，按揭银行是否向买受人发放贷款所考察的因素并不以收入证明为唯一，买受人提供的担保物价值、购房人职业、所受教育程度的判断，均成为贷款考察因素。收入证明并不起到担保作用，仅是银行判断买受人还贷能力的因素之一。因此，收入证明的不实或虚假与按揭银行发放贷款之间没有直接因果关系，仅凭收入证明的不实或虚假不足以裁判单位承担民事赔偿责任。退一步说，让单位为买受人偿还全部贷款也存在责任性质与范围不明的难题，在现实中也不可想象，因为如果按揭银行在收入证明函中注明，单位出具不实或虚假收入证明将要承担偿还贷款责任的，单位必将拒绝出具收入证明，双方对权利义务的判断起点将截然不同。

　　因此，综合以上分析，南京律师姬传生认为，收入证明函如未注明法律责任的，只能作为按揭银行在决定发放贷款时的判断因素，而不能单独作为民事责任发生依据。