南京房产律师解析房屋抵押登记

 

　　南京房产律师作为在房产领域深耕多年的资深律师，认为房产的抵押登记问题是值得广大法律工作者在理论上和实务中深入研究的一个重要问题，本文就从房屋抵押登记的历史起源和历史发展对这一概念进行追根溯源，希望对广大读者有所裨益。

　　

　　抵押登记可以广义上可分为不动产抵押登记和非不动产抵押登记，本文所涉抵押登记一般限定不动产抵押登记。在抵押登记制度确立之前的法律不存在现代意义抵押登记制度，在之前法律判定物之所有权是否转移的标志是交付与否，例如罗马法就采用交付或者占有的方式判定所有权是否转移。交付指当事人以转移物之所有权的意思将物转移给他人的行为，占有指以坐在地上或其他密切接近于土地的方式表达自己拥有某物的行为。后来日耳曼人进一步将交付制度发展完善并形成法律，根据日耳曼法，民事主体在出让物之所有权时既需要在证人面前达成让与契约，还需要在证人面前做出物之所有权转移的表象行为一一交付，唯有让与合意与交付行为结合，方能完成物之所有权转移。后来，随着法律的不断发展演化，具有交付意义的文书凭证交付逐步代替了实物交付。现代意义上的物权登记制度，学界普遍认为起源于约１２世纪德国北部城市的不动产物权变动登记制度，根据当时该区域法律规定，不动产物权变动必须在当时市政部门掌控的登记簿登记，唯有此方能确定物权变动之官方公信力，减少无谓之纷争。后来，德国因大规模继受罗马法而逐步摒弃该项物权变动登记制度。18世纪后，普鲁士邦国及法国等地区在借鉴上述物权变动登记制度基础上，确立了不动产抵押登记制度，以期通过登记公示制度来有效保护抵押人权益，由此现代抵押权登记制度逐步确立。

　　

　　１８世纪后，普鲁士邦国及法国等地区在借鉴上述物权变动登记制度基础上，确立了不动产抵押登记制度，以期通过登记公示制度来有效保护抵押人权益，由此现代抵押权登记制度逐步确立。抵押登记亦称抵押权登记，其是指登记机关根据相关权利人申请，将抵押财产设定抵押权的事项记载于法定登记簿上的登记类型。正确的理解抵押权登记概念，有助于我们正确理解抵押权登记的性质、效力以及正确区分抵押登记簿与有关物权权利证书等问题。关于抵押权登记的性质学术界主要两种观点：一种观点认为抵押登记属于民事行为，抵押登记是物权法定和公示公信原则的基本要求，民事主体按照其自由意志设立的民事行为，此外办理抵押权登记依据的法律是我国《物权法》、《担保法》等民事部门法，故抵押权登记属于民事行为。另一种观点认为抵押登记属于行政行为。合法有效的抵押权包括抵押合同和抵押登记两个部分，抵押合同是平等主体间的民事法律行为，办理抵押登记的部门都是国家行政部门，而抵押登记则反映了国家公权力部门与民事主体的管理和被管理的关系，两者关系是不平等的。

　　

　　南京房产律师认为，认为对于抵押权登记的性质应该进一步区分，抵押权登记程序可以细分为两个部分：抵押权登记的申请行为和抵押权登记机关的审查登记行为，前者是私权行为属于民事法律行为，后者是公权行为属于行政行为。从国家对抵押权的管理角度看，国家行政部门对抵押权的审查登记行为是行政权力的运行，属于一种行政管理手段。抵押登记的主要目的和作用是方便民事主体查阅，通过践行公示公信原则，实现定纷止争，高效保护抵押权人合法权益。所以抵押登记是为平等民事主体间的市场交易服务的，同时抵押登记也反映了国家管理与被管理的公权关系，兼有国家目标和个人目标的双重价值取向，故抵押登记并非单纯的私法行为，其是在公法行为千预下的私法行为，亦即抵押登记兼有公法性质和私法性质。