商品房买卖合同解除后担保贷款合同的解除依据

　　商品房买卖合同与商品房担保贷款合同是两个相互联系又彼此独立的法律合同。商品房买卖合同不是商品房担保贷款合同的主合同。在买受人与开发商解除商品房买卖合同的场合，借款人与银行之间的按揭贷款合同并不当然解除。按揭贷款合同的解除尚有赖于当事人之间的合意或者一方行使法定解除权。

　　《商品房买卖合同解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”可见，法律支持在商品房买卖合同解除后，当事人可以解除商品房担保贷款合同，但是买受人主张解除商品房担保贷款合同属于何种性质的法定解除权，理论上存在争议。

　　有观点认为，买受人主张解除商品房担保贷款合同的依据是合同法上的情势变更原则。所谓情势，是指合同赖于存在的基础条件和环境的客观情况;所谓变更，是指产生重大的实质效果的异常变化。情势变更原则的意义，在于通过审判权力的介入，强行改变合同已经确定的条款，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应获得的利益和风险，从而实现公平公正的价值目标。

　　另有观点认为，买受人主张解除商品房担保贷款合同依据的是合同落空原则。合同落空原则是英美法上的概念，其功能与大陆法系的情势变更原则基本相似。合同落空系在合同成立之后，非由当事人自身的过失，而是由于事后发生的意外情况而使当事人在订约时所谋求的商业目标受到挫折。按照英国法的解释，并不是在订立合同之后发生任何的意外事件都能符合合同落空的标准，而必须是情况已经完全改变，以致在一个通情达理的人看来，合同的当事人倘若事先知道会发生这种变化的话，他们就不会签订合同，或者会把合同订得不一样。只有达到这种程度，才能按合同落空处理。

　　对于上述观点，南京房产律师认为，以上观点均值得商榷，该条所规定的应当是一种法定解除权。《商品房买卖合同解释》第24条中使用了“商品房担保贷款合同的目的无法实现”的概念，但在此意义上的“合同目的无法实现”不同于大陆法系的情势变更原则，也不同于英美法系的合同落空原则，而是作为按揭法律关系的基础法律关系——商品房买卖合同被解除，致使再继续履行商品房担保贷款合同已没有意义，为了帮助买受人及开发商从房屋按揭法律关系中解脱出来，并从根本上维护按揭银行的利益而采取的一种法律对策。在此意义上看，它并不符合情势变更原则或合同落空原则的要件，而是一种新的法定解除的情形。因此，南京房产律师认为在商品房买卖合同解除后，当事人有权请求解除商品房担保贷款合同是《合同法》第94条第(5)项规定的“法律规定的其他情形”之一。