房屋租赁中的履约保证金返还

　　原告：某房地产公司。

　　被告：某商贸中心。

　　2004年2月18日，原、被告签订房屋租赁意向书，其中约定：甲方(指被告，下同)同意将某大厦出租给乙方(指原告，下同)，用于写字楼及餐饮经营;甲方将该大厦出租给乙方使用的期限为20年，自2004年8月至2024年8月止;本意向签署之日，乙方须向甲方支付10万元作为担保;本意向书签订之日起，乙方有权直接负责该大厦的招租及对大厦的使用功能提出修改调整意见，甲方须积极配合，确保大厦土建及设备安装工程按照乙方提出意见的实施;本意向书签订之日起至2004年2月底前，甲、乙双方签订正式租赁合同，由于乙方原因在此期间不能签订正式租赁合同的，甲方收取乙方的10万元不予退还。合同签订后，原告于2004年2月21日支付被告10万元。

　　2004年2月27日，被告收到原告发出的《关于对综合楼使用功能进行调整的建议》，该份函件中原告提出对包括写字台、公共卫生间等房屋及相关设备的改造意见。此后被告开始进行对租赁物的装修改造工程。

　　2004年3月13日，被告向原告发出《关于尽快签署租赁合同的通知》，其中载明：贵公司至今未能按照意向约定与我公司签订正式租赁合同，现我公司正式向贵公司提出签约通知，请贵公司于2004年3月16日之前与我公司洽谈签订正式租赁合同，若贵公司到期不能与我公司签订正式租赁合同，我公司将按照双方意向书第6条约定之条款处理。此后，原告未与被告协商签订租赁合同的有关事宜。2004年8月，被告将租赁物租与他人。

　　原告某房地产公司起诉称：被告对租赁物改造工程没有完毕并未得到原告认可，且对方一直未与原告协商签订合同的事宜，鉴于双方无法签订租赁合同，故要求返还已付价款10万元。

　　被告某商贸中心答辩称：双方签订的意向书约定的给付价款是原告保证与我方签订正式租赁合同的价款，具有担保性质。由于原告经多次催促仍不签订合同，且我方进行的改造工程已经支出相应费用。因此按照合同约定10万元不应退还，不同意原告的诉讼请求。

　　【裁判理由和结果】

　　一审法院经审理认为：原、被告双方签订的房屋承租意向书是当事人之间约定将来签订租赁合同的协议，实质上属于预约合同。双方均负有根据诚实信用的原则协商及订立本约合同的义务。根据原、被告约定，签订租赁合同的截止期限为2004年2月底，且双方均应承担积极与对方进行协商签订正式合同等事宜的先合同义务，但双方均未履行上述行为。因此，导致合同未在约定期限内签订的结果是由于原、被告共同的原因所致。

　　2004年3月13日，被告向原告发出关于订立正式租赁合同的信件，原告在接收后，一直未与对方洽商并订立合同，属于怠于履行通知、协商等先合同义务的行为。尽管原告主张被告未完成租赁物装修、改造的工作，作为未签订合同的抗辩意见之一，但依据意向书中关于签订合同期限的约定及原告向被告提供租赁物调整建议的事实均表明，洽商合同和租赁物改造工作明显具有时间先后履行顺序，即前者应在合理期限内首先完成。因此，原告的上述抗辩理由不能成立。

　　应当指出，原、被告约定的履约价款10万元属于保证金性质，具有担保功能即保证信赖利益的实现，但根据双方对于意向书中关于履约保证金担保有效期间的文义解释，即为2004年2月底之前，但上述期间内租赁合同不能成立并非由于原告单方原因造成。因此，意向书中关于履约保证金不予返还所适用的条件并未成就。2004年3月期间，尽管原告存在怠于履行洽商、签订合同的行为，但此时并不属于履约保证金所担保的期限，故担保条款的约束力不及于原告的上述行为。鉴于双方对于本约的签订在客观上无法继续履行，故被告应将收取的定金予以返还。综上，依据《民法通则》第108条的规定，判决被告某商贸中心返还原告某房地产公司保证金10万元。

　　因被告对一审判决不服，提出上诉二审法院认定一审判决的事实和理由，判决驳回上诉，维持原判。

　　【案件评析】

　　本案所涉及的法律问题主要包括以下三个方面：1.房屋租赁意向书中约定10万元价款的性质;2.原告所述因租赁物改造工程没有完毕，而未签订正式合同的理由能否成立;3. 10万元价款应否由被告返还。

　　(一)意向书中约定的10万元价款的性质问题

　　合同分为预约和本约。所谓预约，是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，而将来应当订立的合同称为本约，两者之间具有不同的性质和法律效力。本案中，原、被告双方签订的房屋承租意向书是当事人之间约定将来签订租赁合同的协议，实质上属于预约合同。

　　关于10万元价款属于保证金抑或定金的判断，南京房产律师结合目的解释方法分析如下：

　　目的解释，是指如果合同条款出现分歧，致使合同条款可以作出两种或两种以上的解释时，应选择最适合于合同目的的解释。具体目的应为当事人双方表示于外部的共同目的，或者至少是为对方当事人已知或应知的一方当事人的目的。如果属于对方不可能得知的一方当事人的具体目的，则不得作为解释的依据。因此，分析设定定金或保证金的合同目的，可以有助于判断本案中10万元价款的法律性质。由于保证金和定金存在诸多区别之处，其中在实现担保目的方面发挥不同的功能，主要表现在定金作为担保方式具有双向担保的功能。当给付定金一方履行义务后，定金应当抵作价款或者收回，若不履行义务，无权要求返还定金;接受定金一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。而保证金虽同样具有担保功能，但只是当给付一方不履行义务时无权收回，对相对方的行为并无拘束力，不具有担保作用。因此当相对方不履行义务时，仅是返还价款，并不存在双倍返还的问题。原、被告在意向书中约定的“本意向签署之日，乙方须向甲方支付10万元即保证协商并签订租赁合同的价款”的真实目的，是强调原告单方承诺履行先合同义务的实现，说明双方是为了使原告此后保证签订正式合同而约定的担保条款，而并未对被告无故不签订合同的后果设定任何担保或制裁，故10万元价款的担保效力不应及于被告。通过上述分析，可以认定双方签订上述条款的意思表示与以保证金形式进行担保的合同目的基本趋于一致，不符合定金的担保效力和目的。因此，意向书中关于10万元价款的法律性质解释为保证金应更为合理。当然，保证金以实际交付占有为生效条件，在本质上属于质押担保的一种特殊形式，即金钱质押。

　　(二)原告提出未签订正式合同的理由能否成立

　　在审理过程中，原告提出被告对于出租房屋的装修改造一直未进行完毕，并且工程质量存在问题，没有得到原告的认可，尽管接到被告催促洽商合同的函件，但其享有正当理由而不签订正式合同。

　　原、被告在意向书中对双方各自义务的履行时间和期限没有明确约定，判断同时履行抑或先后履行，就需要通过对合同内容进行补充解释。所谓合同补充解释，是指合同当事人在缔约时，由于预见不足、表达能力有限或欠缺法律知识，致使其意思表示留有争议，而由解释者借助解释的方法对该争议条款进行补充，达到明确权利、义务的目的。事实上的默示条款制度是其中重要的补充解释方法，即为合同本身虽然没有明确，但在纠纷发生时，由法院确认合同中应当包括的条款。默示条款理论是补充和推定当事人意思的有力工具，它构成合同解释的一部分，只不过此种条款毕竟不是当事人的明确约定。因此对于事实默示条款的认定应比较谨慎，避免主观臆断。南京房产律师认为对于事实上默示条款的推断应当具备以下条件：(1)以一个公平合理的第三人角度，推断当事人的真实意思表示;(2)必须依照当时的社会生活经验法则和行业、交易惯例去补充当事人订立合同时的本意。本案中，原、被告订立意向书的时间为2004年2月18日，约定签订合同的截止期限为2月底。相对而言，被告进行的出租房屋装修改造工程需要较长的时间过程，从其收到原告的改造建议函之日起施工，显而易见在约定的签订合同截止期限前是根本无法完成的，这是具有一般社会经验的第三人都能够判断的。因此，双方之间关于签订正式合同与房屋改造的时间履行顺序存在事实上的默示约定，即双方签订正式租赁合同在先，待合同签订后被告按照原告的要求对租赁物进行装修、改造直至对方认可。原告在应当知晓该默示内容的前提下签订合同，足以说明签订正式合同与租赁物改造之间不存在必然的关联，其提出的上述意见与诚实信用原则相悖，故不能成立。

　　(三)关于意向书中约定10万元保证金应否退还

　　本案中，10万元保证金是否应当退还取决于对保证金担保期间的认定。对此，一种意见认为，原、被告约定的保证金具有担保性质，即原告保证与对方签订正式合同，尽管意向书中载明2004年2月底之前原告不履行签约义务，保证金不予退还，但是此后的合理期限内并不排除保证金担保作用的有效性。第二种意见认为，应以意向书已经具体载明的保证金保证期间即2004年2月底之前，确定保证金条款的适用效力。

　　对于以上分歧，可以运用合同具体条款优于原则条款的规则予以解释。即当合同中属于同一方面的两个或两个以上条款含义发生冲突而不可能调和时，应依规定具体、详细的条款优于仅规定一般原则性条款的规则进行取舍。这一规则与立法解释的“特别法优于一般法”的规则有相通之处。合同解释的对象应为表示于外部的当事人的共同意思，当然应尽可能地尊重当事人的意思。既然当事人在一般条款之下，明确规定了质量、数量、履行期限等特殊条款，更能充分反映当事人订约时的合意与目的，根据合同意思自治原则，具体条款优先性规则当然更应予尊重。由此可以进而分析本案，在意向书中原、被告约定“本意向签署之日，乙方须向甲方支付10万元即承诺协商并签订租赁合同的价款”，是对10万元价款性质的约定，而对保证期间等问题均未涉及，而对于“本意向书签订之日起至2004年2月底前，甲、乙双方签订正式租赁合同，由于乙方原因无正当理由在此期间不能签订正式租赁合同，甲方收取乙方10万元不予退还”的表述，对于保证期间以及双方为订立本约而设定的权利、义务更加明确，属于保证金的具体适用条款。根据具体条款优于原则条款的解释规则，不难认定保证金的担保适用期间应为2004年2月底之前。

　　对于意向书中以上存在分歧的条款作出解释后，本案的处理意见则迎刃而解。原、被告均负有积极协商并订立本约的义务，根据双方约定，签订租赁合同的截至期限为2004年2月底，但双方均未依约积极履行与对方洽商并签订合同的义务，导致租赁合同本约未订立的原因是由双方的不作为所导致的，不能归责于原告单方原因，因此保证金10万元不予返还条款不应适用于本案。尽管，被告于2004年3月发函要求签订合同，原告接收后无理拒绝，虽违反了诚实信用原则和签约的义务，但此时不属保证金的担保期间，故保证金适用条款仍不能及于原告。鉴于双方现因客观原因已无法签订正式租赁合同，被告应将收取的10万元保证金返还原告。

　　最后应当指出，被告若在改造过程中实际进行前期投入时发生合理经济损失，可以通过主张缔约过失责任寻求救济，但已非本案处理范围。

　　【南京房产律师提示】

　　当事人在签订意向书或正式合同时应当就定金或保证金的性质以及担保的具体期间、适用条件等内容作出详细、明确的约定，使之真正发挥促使合同签订、依约诚信履行的应有作用

　　【法条链接】

　　《中华人民共和国民法通则》

　　第一百零八条 债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。