房屋租赁租赁物违法导致租赁合同无效

　　李某与张某签订《场地租赁合同》，将其拥有的建材批发市场10000平方米租赁面积，包括4000平方米营业大厅整租给张某。合同签订后不久房屋交付，张某即将租金一次性存入李某账户，并着手对市场进行装修改造，兴建仓库2000平方米。三个月后，建材市场所在地某镇政府作出处罚决定，认定李某在机耕地上所建仓库为违法建设，责令停止建设并限期拆除。张某认为李某违约，造成其严重经济损失，于是将李某诉至法庭，要求退还租金，并赔偿违约金及济损失。

　　法院判决：(1)李某与张某签订的《场地租赁合同》无效。(2)李某返还张某某场地租金。(3)李某赔偿张某经济损失60%的责任。

　　南京专业房产律师认为，本案焦点是双方所签订的《场地租赁合同》是否有效

　　《土地管理法》第43条第1款规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案李某在没有土地许可手续的情形下建设建材批发市场，并将土地及没有产权证明及相关建房手续的房屋租赁给张某经营，而张某尔后又进行非农建设。根据我国《合同法》第52条第5款规定，违反法律、法规的强制性规定，合同无效。双方签订的《场地租赁合同》因违反国家对于耕地使用的相关规定而归于无效。

　　租赁合同无效后的善后处理，结合《合同法》第58条等规定，李某、张某所签订《场地租赁合同》无效，张某为租赁场地支付的租金，李某应予以返还。

　　关于损害赔偿的分担，南京专业房产律师认为，李某明知诉争土地属于耕地，还与张某签订租赁合同，并对张某使用该场地建仓库予以确认，导致张某为建仓库产生损失，对该后果存在过错;张某作为场地承租人，在订立合同过程中没有对场地的性质进行审慎审查，片面听从出租人承诺，且在未办理相关审批手续，亦对合同无效及损失后果存在过错，李某的过错较大让其承担60%的责任值得赞同。

　　关于违约金诉求，违约金是合同一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或者其他给付。因为合同已经无效，违约金条款也自然无效，主张违约金便失去合同基础，南京房屋租赁律师提醒，该情形下，张某不能再根据该违约金条款要求对方支付违约金。房屋租赁租赁物违法导致租赁合同无效，作者房产律师姬传生，网址http://www.zylsw.com.cn/fangchananli/1567.html