地下车库产权未约定：归属开发商

　　地下车库产权未约定：归属开发商

　　[与法同行]

　　近日，备受社会关注的兴宁市贵和园一业主刘某起诉请求撤销兴宁市房管局颁发给第三人贵和公司的《房地产权证》一案终于有了一审判决：兴宁法院依据《物权法》，维持兴宁市房管局于2004年1月15日向深圳市贵和房地产开发有限公司颁发的粤房地证字第C1662200号《房地产权证》;原告刘某的撤销请求未获法院支持。

　　【缘起】小区地下车库产权惹争议

　　2004年1月11日，贵和公司向兴宁房管局申请办理地下车库房地产权登记。兴宁房管局受理登记申请后，通过审核申请人提交的材料，并到现场进行了丈量、勘验，认为其车库权属可以清楚确定，产权来源资料齐全，遂于同月15日依照《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定，向贵和公司颁发了粤房地证字第C1662200号《房地产权证》。

　　该房地产权证颁出后，小区业主刘某向兴宁法院提起行政诉讼，认为该地下车库占用了小区业主的共有场所，所有权应当归属小区内的全体业主，贵和公司是通过虚报、瞒报车库权属取得房管局颁出的车库房产证;而房管部门在对该小区地下车库进行产权登记时也没有进行公告，显然违反登记程序，属程序违法，遂请求兴宁法院依法撤销兴宁房管局向贵和公司颁发的粤房地证字第C1662200号《房地产权证》。

　　【争议】地下车库是否占用业主共有场所?

　　被刘某告上法院后，被告兴宁房管局起初还有点摸不着头脑：自己可是根据相关法规规定，依法向申请人颁发房地产权证的呀!兴宁房管局表示，受理第三人贵和公司的登记申请后，该局认真审核了申请人提交的材料，并到现场进行了丈量、勘验，可以确定本案所涉地下车库权属清楚，产权来源资料齐全，并且该登记没有公告的必要，发证行为符合《城市房屋权属登记管理办法》第十条的规定，是正确的行政行为。兴宁房管局请求法院驳回原告刘某的诉讼请求。

　　而第三人深圳市贵和房地产开发有限公司则表示，该公司是经工商行政管理部门核准登记、取得从事房地产开发经营资质的企业。该公司于2003年领取了本案所涉地下车库的《土地使用权证》，在申请地下车库产权登记时并不存在虚报、瞒报行为。公司所开发的地下车库，并无占用业主共有的道路或者其他公共场所，建成后也一直通过出租或者出售方式供业主使用，“原告认为车库属全体业主共有显然是错误的，也不符合《物权法》的相关规定。”

　　【判决】开发商取得的房地产权证有效

　　兴宁法院对该案进行认真审理后认为，贵和公司凭《土地使用权证》向兴宁房管局申请登记，房管局对贵和公司申请登记的房地产依法进行了审查并确认了其权属，之后才核发房地产权证，事实清楚、证据确凿。此外，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》相关规定，公告不是核准登记颁发房屋权属证书的必经程序，故刘某认为兴宁房管局违反程序颁发房产证的理由不能成立。

　　针对该案的实际情况，兴宁法院还首次适用了《物权法》进行审理。依据《物权法》相关规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由于刘某与开发商贵和公司之间签订的《商品房买卖合同》，并没有关于建筑区划内公用部分面积的相关具体约定，所以刘某提供的《商品房买卖合同》及《房地产权证》，不能证实贵和公司已将本案涉及的地下车库分摊给了刘某，事实上刘某也未能提供其他证据和法律依据证明该地下车库属其共有。所以兴宁房管局经过审查，颁发粤房地证字第C1662200号房地产权证给贵和公司，其发证的具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，依法应予维持。

　　【评析】将地下车库产权归属开发商具有积极意义

　　据介绍，该案是兴宁法院适用《物权法》判决的第一案。记者就地下车库产权问题专门采访了兴宁法院有关法官。法官认为，本案法律关系看似复杂，其实真正的焦点在于对《物权法》第七十四条第二款的理解。

　　结合立法精神，法官认为该款规定的实质就是将没有约定或者约定不明的地下车库权属归于开发商。这样解释的好处有两方面：第一，操作容易、减少纠纷。第二，有利于刺激开发商的积极性。

　　梅州日报