一房两租，谁有权占有和使用房屋

　　【案情】

　　张雷拥有一套平房，被其弟张雨占用。张雷曾多次想收回平房，均被张雨拒绝。2007年5月，张雷与何威签订房屋租赁合同，双方约定：张雷将该平房出租给何威，租金每月500元，按季度支付;租期自2007年6月至2009年6月。由于房屋被张雨占用，拒绝搬出，合同无法履行。张雷表示：待张雨搬出后履行合同，何威再交纳租金。2007年9月，张雷在没有通知何威是否解除已签订合同情况下，与张爱华签订了该套平房的房屋租赁合同，租金每月700元，租期3年。2007年10月，张爱华交付了半年的租金。张雨腾出房屋后，张雷将该房屋交付给张爱华使用。何威获悉后，当即找到张雷，要求履行合同，遭到拒绝。张雷认为，何威与自己签订房屋租赁合同后一直没有交纳租金，故应视为双方已自行解除合同。期间，何威找到张爱华说明了自己先行租赁房屋的情况，要求其解除与张雷的租赁合同。张爱华认为，自己与张雷签订的租赁合同合法有效，不同意解除。何威先行租赁该房屋一事，是其与房主张雷之间的纠纷，与自己无关。此后，张爱华按照合同约定入住和使用了承租房屋。无奈之下，何威诉至法院，请求法院依法确认自己与张雷签订的房屋租赁合同有效，

　　继续履行合同。

　　【双方争议观点】

　　●原告何威诉称，自己与张雷签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同约定内容明确，因房屋没有让出，自己与张雷约定待房屋让出后，即开始履行合同，此行为应视为当事人双方就签订的房屋租赁合同的变更补充。张雷方在未通知何威原合同解除情况下将该房屋另租给他人，并在原占用人张雨搬出后，拒绝与何威履行合同，而将房屋交付给他人使用，造成合同违约，张雷具有过错责任。请求人民法院确认自己与张雷的房屋租赁法律关系有效，继续履行合同，判决张雷将租赁的房屋交付给自己使用。

　　被告张雷辩称，自己与何威签订的房屋租赁合同因何威未交纳租金，已经自动解除。自己与第三人张爱华之间签订的租赁合同为有效合同，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

　　第三人张爱华提出，被告张雷与原告何威和自己签订的房屋租赁合同虽然都是有效合同，但张雷作为出租人只能就其中一个合同履行。张雷已将租赁物交付自己并收取了半年租金4200元，双方已实际履行了合同。至此，何威与张雷签订的合同无法履行，对此，张雷具有过错，应向何威承担违约责任。自己在本案中没有过错，合法权益应当得到保护。请求人民法院确认自己与张雷的房屋租赁关系有效，合同继续履行。何威只能请求张雷承担违约责任。对其要求张雷与其继续履行合同的诉讼请求，不应支持。

　　【南京房产律师点评】

　　在本案中，在同一租赁物上，先后成立了两个租赁合同，出租人却将租赁物交付给了后成立的租赁合同的承租人。在现实生活中，这样的情况并不鲜见。当出租人先后将租赁物出租给两个承租人时，如果两份租赁合同均不具有无效或可撤销的条件，是有效合同，则依合同约定，出租人交付租赁物，承租人占有租赁物，其占有是合法占有，应当受到保护。因此先占有租赁物的承租人，即取得对租赁物的权利。因这种权利属于他物权，即用益物权，根据《物权法》第1 17条的规定，“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”这种权利具有对抗力和排他性。而未占有租赁物的承租人，其享有的是来源于合同约定的请求交付租赁物的权利，是债权，根据物优先于债权的原则，其不能对抗另一承租人所享有的他物权。因此，未取得占有租赁物的承租人，只能依债务不履行向出租人请求损害赔偿，无法取得对租赁物的权利。当然，法律规定对租赁关系进行登记，作为承租人对抗第三人的前提条件的，先将房屋租赁关系进行登记的承租人，取得承租人对租赁物的权利。而在本案中，何威要求继续履行合同的诉讼请求能否得到支持，就取决于两个方面的问题：一是其与张雷签订的房屋租赁合同是否已经解除;二是已经居住使用租赁房屋的另一承租人张爱华与张雷签订的房屋租赁合同是否为有效合同。

　　根据《合同法》的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案何威与张雷签订的房屋租赁合同约定了明确的租赁标的、租期、租金及违约责任，是双方当事人真实意思表示。后因该租赁房屋的原承租人张雨正在使用，房屋没有让出，张雷未向何威交付房屋，双方人约定待房屋让出后，即开始履行合同，故张雷未向何威收取租金。此行为应视为原告、被告双方就签订的房屋租赁合同的进行了有效的变更补充。在原占用人张雨搬出后，当事人双方应当按租赁合同继续履行，即张雷向何威交付房屋，何威向张雷交纳租金。张雷提出何威自签订房屋租赁合同后一直没有交纳租金，因此应视为双方已自行解除合同。张雷的辩解观点没有法律依据，即便原告被告在合同中约定了不交纳租金一方可以解除合同，但本案在签定合同时因房屋没能及时交付，存在一定的特殊性，张雷可以在认为履行合同条件成就时，限期由何威交纳租金。如果何威在限期内不交款，张雷可以解除合同，并书面或口头通知何威即可。本案张雷没有给予何威一定的期限，也末通知何威合同已解除，仅以何威未交租金而视合同自行解除是错误的，是违反法律规定的。故原告被告所签合同是真实有效的，双方应在合同履行条件成就时继续履行。

　　张雷作为出租标的物的所有权人，有权按照租赁合同出租标的物，其与何威所签的租赁合同是合法有效的，何威依据此合同已取得该标的物的使用权，因租赁房屋的原承租人张雨正在使用，房屋没有让出，故何威未能按合同及时取得使用权，但其依据合同享有了他物权。张雷在未对该合同是否履行、是否中止、是否解除作出定论情况下，无权就同一标的物另签租赁合同，其行为违反一物上设定两个不同使用权的规定，侵害了何威的他物权，其与张爱华所签合同应属无效合同，不应受到法律保护。何威在获悉被告张雷与张爱华签订房屋租赁合同后，即向张雷、张爱华分别提出异议。作为他物权人的何威根据其对出租标的物的合法占有权要求张雷按原有效房屋租赁合同履行是有法律依据的，何威的主张应当得到支持。张爱华在获悉何威与张雷存在房屋租赁法律关系，并主张履行原租赁合同时，应当待张雷与何威就相关问题处理后再考虑履行合同和居住使用房屋的问题，但其对何威提出的异议不予理睬，仍然入住和使用承租房屋。因此，其租赁房屋的使用权不符合善意取得。为保护承租人何威的合法权益，张雷与张爱华先前签订的房屋租赁合同也不宜认定为有效。由此造成的损失，张爱华应向张雷主张赔偿。由此可见，张雷在未对原租赁合同作出明确的解除或中止情况下而与案外人张爱华另签租赁合同，违反有关法律规定，所签合同应属无效合同。因原合同合法有效，何威因合法占有权而提起的排斥所有权人和第三人对占有物的侵害，主张继续履行合同的诉讼请求，应当得到支持。

　　另外，2009年出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)

　　已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”

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