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业主维权要讲究策略 86起类似案件业主都是输家

作者:南京房产律师    发表时间:2014-05-01 17:12:45    当前栏目:房产案例    来源:    阅读:

  很多小区的业主都有这样的烦恼,对物业服务不满意,提出意见希望物业公司改进,但改来改去,物业服务水平依然达不到自己的要求。于是,一些业主采取最“直接”的方法维权———拒交物业费。

  然而,这样看似理直气壮的“抗争”,在法律面前却屡吃败仗。记者最近得到的数据显示,仅今年上半年,叠彩法院受理了此类案件86起,结果业主全部是输家。就此,记者采访了相关各方,探讨究竟该如何维权,如何在业主与物业之间构建融洽的关系。

  业主拒为“差劲”物业买单遭起诉

  市民彭先生就经历了这样一场诉讼。

  2007年年底,彭先生在叠彩区某小区购买了一套商品房。按照小区物业相关协议,业主每月需交纳物业服务费66.8元,可彭先生仅入住一年时间,就再也不愿交这笔钱了。

  彭先生认为,自己此举事出有因。在小区里,业主停放摩托车、电动车需要另外收费,彭先生有一辆摩托车和一辆电动车,因此租下了两个停车位。但是,彭先生多次发现自己的停车位被别的车辆霸占,有一次,一辆外来电动车因为充电需要插座,还擅自拔下了彭先生正在充电的电动车电源。

  为此,彭先生找小区保安反映情况,并申请查看现场监控录像。但几次投诉后,情况还是没有多大好转,他的停车位依然屡屡被人“鸠占鹊巢”。于是从第二个月起,彭先生不再为停车位交纳租金。

  可这么一来,彭先生的车在小区里就成了“非法”车辆,进出小区保安不放行、不允许在停车位上充电,甚至还经常遭遇“黑手”,不是被放气就是被拆零件。

  彭先生对此很生气,和物业公司发生了冲突,他认为物业公司只收钱不做事,侵犯了消费者权益。于是,彭先生最终决定连小区的物业管理费也一并拒交。

  而就在彭先生拒交物业费的16个月后,今年4月,小区物业公司向他提起法律诉讼,追讨他拖欠的物业费及滞纳金共计1910.5元。

  86起此类案件业主全是“输家”

  近年来,像彭先生这样因对物业服务不满而拒交物业费,从而导致法律诉讼的案例越来越多,仅今年上半年,叠彩区人民法院就受理此类案件86起。这些案件诉讼标的额较小,一般在千元以内,但当事双方矛盾较深。

  这86起物业服务合同纠纷案件中,导致业主对小区物业不满的原因有很多。家住北极广场附近的蒋女士,因小区内路灯常年不亮,拒交物业费;欧先生的电动车停在自家楼下丢了,他觉得小区保安失职,于是拖欠了整整一年的物业费;始发站旁一小区内有很多违法建筑,业主刘先生和吴女士认为小区物业不作为,于是也不愿交物业费……

  很多有这样经历的业主都认为,“有物业和没物业一个样,如果还继续交物业费,怎么能够表达我的不满?”他们觉得,业主在与物业公司的抗衡中大多处于弱势地位,走法律途径,又面临费时、费精力、取证难等问题,单个的业主无法承受,所以,拒交成为最直接有效的抗衡办法。

  虽然业主对小区物业有这样那样的不满,提出的意见不少都有其合理性,但当业主以拒交物业费作为维权手段时,却无一例外地陷入法律的困境当中。

  审理彭先生与小区物业纠纷一案的法官说,业主入住小区时,就会与物业公司签订物业服务合同,根据《物业管理条例》规定,“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”,如果业主不满意物业公司的服务,可以向公司提出整改意见,但不应该以“以违约对抗违约”的方式拖欠物业管理费。

  这位法官表示,从目前来看,法院面对此类物业服务合同纠纷案件,最终都是判决业主向物业公司支付物业费。

  彭先生与物业公司的纠纷也逃不过这样的“宿命”。在法官的调解下,彭先生最终与物业公司达成和解,物业公司放弃对彭先生追讨滞纳金的诉讼请求,彭先生则同意足额缴纳拖欠的物业管理费。

  法律诉讼是杀手锏更是双刃剑

  虽说总能在诉讼中取胜,拿回业主拖欠的物业管理费,但物业公司实际上也难称这场博弈的赢家。

  桂林市物业服务行业协会会长侯星明表示,对于绝大多数业主来说,走进法院(尤其是以被告身份)并不是一件光彩的事。通过法律程序解决纠纷,无疑会使业主与物业公司本已矛盾重重的关系更加恶化,甚至还会影响双方今后的相处。用他的话说,“走到和业主打官司这一步,物业公司无论如何都是失败的。”

  这一说法在彭先生的案例中得到了验证,在彭先生递交的诉讼答辩状中,除了阐述关于车位纠纷外,还挑出了物业公司另外几根刺:违规收费、绿化设施无人管护、电梯井有安全隐患。而诉讼结束后,彭先生虽然承诺不再拒交物业费,但同时也表示将以其他合法渠道为自己维权。

  可以说,遭到起诉的彭先生就此与物业公司“扛”上了。

  一家房产公司下属的物业公司负责人赵女士也表示,“不到万不得已,决不会和业主打官司。”

  赵女士解释说,物业提供的服务是针对全体业主的,比如维护环境整洁、安保等,不会因为个别业主不交费就停止所有服务。一个业主不交费对物业公司的影响不大,但是一旦不交费的业主过多,物业公司的运营难以为继,服务质量又将继续下滑,有的小区甚至用停水停电等手段进行“报复”,这样就会引发更多业主的抱怨,形成恶性循环。

  赵女士说,业内普遍认为,物业公司想要维持正常的服务水平,物业费收缴率起码需达到80%.

  业主维权应首先履行义务

  随着城市发展,封闭式小区日益增多,市民似乎都不可避免地要与物业打交道。如何让业主与物业这对“欢喜冤家”和睦相处,市物业服务行业协会会长侯星明给双方提出了建议。

  侯星明说,物业公司应该与业主构建和谐稳定的关系,不能单纯依靠生硬的合同和法律办事。此外,由于物业服务水平的提高是一个循序渐进的过程,加上业主处理事情的态度有轻重缓急,双方难免产生摩擦。出现这样的情况,作为服务机构的物业公司应该更加主动地与业主进行沟通,促进双方换位思考,有问题的尽量给予解决,一时解决不了的,也应尽量取得业主理解。

  而对于业主,侯星明的建议是尽快在小区内成立业主委员会。因为当物业服务不到位时,业主就可以通过业委会与物业交涉,让其改善服务质量,必要时甚至可以解聘不合格的物业公司。

  侯星明说,如果小区一时还没有业主委员会,业主也能够以合法方式进行维权,但首先应履行《物业管理条例》所规定义务(其中就包括交纳物业费)。履行义务后,业主可对物业公司不合理的做法以及违反物业协议的做法提出意见,如果与物业公司协调解决不下,业主可以反映至市物业服务行业协会申请协调,甚至提出法律诉讼。申请协调和法律诉讼时,业主应事先做好取证工作。2010/10/6 13:25来源: 桂林晚报



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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