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判决解除后可继续履行商品房买卖合同

作者:南京房产律师    发表时间:2017-11-16 10:29:15    当前栏目:房产案例    来源:房产律师网    阅读:

  在南京房产律师所办理的一起案件中,原告刘某与开发商签订了商品房买卖合同,订购一套商品房。刘某支付了40%的首付款,并通过银行贷款的方式支付剩余的60%的款项。双方到房地产管理部门商品房买卖合同办理了登记手续,但开发商没有在合同约定的时间内办理该房地产项目所对应的大产权证,因而无法及时为刘某办理房屋的小产权证。刘某遂向人民法院提出起诉,要求房地产公司退回所有房款、承担违约责任,并终止双方之间的商品房买卖合同。人民法院依法判决对其诉请予以支持,判决解除双方之间的商品房买卖合同,开发商应当将刘某已经支付的房款予以退还并承担违约责任。

  开发商因资金困难无力退回房款,与刘某进行商议,提出双方不到房地产管理部门登记注销原合同,开发商继续办理大产权证,在大产权证办理完成后为刘某办理小产权证。经过反复考虑之后,刘某答应了这一要求,并继续按照与银行之间的贷款合同支付每月的贷款本息。但刘某的父亲在未得到刘某的同意之下,向法院擅自提出执行判决,并在执行判决的过程中,其父与开发商达成退款协议,该退款协议一直未得到刘某的同意,且并未实际履行。九个月之后,开发商因为涉及其他债权纠纷,被法院判决败诉后,成为被执行人。执行法院认为,开发商和刘某不履行之前的判决,而继续将房产登记在刘某名下不做变更的行为,属于恶意转移财产,并裁定对该房屋进行了查封。

  刘某委托南京房产律师对法院的查封提出执行异议。法院裁定驳回之后,南京房产律师代表刘某向中级人民法院提出了复议申请。南京房产律师认为:

  首先,虽然法院判决解除刘某和开发商之间的商品房买卖合同,但双方对该合同仍未办理注销登记,我国法律对于不动产的权利以登记为准,刘某仍为案涉房屋的权利人,即使发生房产转移等相关法律行为,尚未办理登记变更权属的,房屋的权利人应当以原登记为准。

  其次,刘某作为原告,其诉请得到法院支持,但并不意味着刘某不能放弃法院判决所赋予的权利,与被告开发商达成和解协议,对诉争房屋另行处理。实际上,刘某与开发商就诉争房屋达成的新的协议,符合法律法规的规定,是民事诉讼当事人的合法权利,法院对此应当予以尊重。

  其三,刘某的父亲虽向法院申请执行,并与开发商达成退款的和解协议,但其并未得到刘某的授权,也未得到刘某的事后追认,其行为不具有法律效力,刘某不受其约束。

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  第四,双方并无恶意转移财产的主观目的与客观行为,刘某在双方达成和解协议之后一直按照贷款协议支付贷款本息,而开发商也一直采取实际行动努争取早日办理成功大产权证以履行和刘某之间的原商品房买卖合同;双方就承诺的事项存在真实的合意和实际履行的行为,愿意继续履行原购房合同。中级人民法院经认真审议之后,认可了南京房产律师的代理意见,裁定解除房屋查封,不将该房屋列入执行范围。


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房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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