两进两出新物业根本无法立足 业主维权有多难?

　　在北京美然动力街区，为维护合法权益，业主们仅换物业公司的官司就打了一年多---

　　编者的话：城市发展日新月异，一个个商品住宅小区，在改变城市面貌的同时也改变着我们的生活。而小区物业公司与小区业主所形成的新管理关系和利益关系，正逐渐成为城市新的矛盾焦点。

　　从物业乱定价、乱收费、擅自停水停电到保安殴打业主，大量的物业纠纷诉讼纷至沓来……仅北京市朝阳区法院近4年就已受理了5391件物业纠纷案件，而该院2002年只受理了194件。

　　本版从今天起推出“辛酸维权路”系列报道，将通过多个案例，从换物业难、成立业主委员会难、诉讼难、维权难等角度切入，详细反映业主维权之路上所遭遇的艰难险阻。

　　小区物业管理，看来事小，实际却关乎大局。物业管理不是一个物业公司的事，它涉及社会管理的方方面面，相同而重复的投诉和物业纠纷，其实是对城市管理提出了一个新课题。社区是城市的基础，而依法、有序、和谐的物业管理，才是建设和谐社区乃至和谐社会的基础。希望有关部门对此进行有针对性的研究，尽快拿出可行方案，只有让权利更平等、维权更简单，才能使市民安居乐业。

　　(1)业委会解聘物业，物业公司拒绝撤离

　　“那段停水、停暖混乱不堪的日子，让我想起来都觉得心寒。临时物业进来后，看起来是暂时风平浪静，可谁知道以后的日子又有多少纠纷等着呢?”北京美然动力街区的业主小王深深地叹了一口气。

　　“如果又出现了纠纷，你们打算继续维权吗?”

　　“维权，太难了。换物业官司就打了快一年。如果政府再不管管物业问题，我们真不知道该怎么办。”小王摇了摇头。

　　美晟物业公司是由小区的开发商美晟房地产开发公司所指定的物业公司，是美晟集团的下属公司，与开发商实属一体。和许多纠纷起源一样，由于物业服务不到位，收费过高，业主与物业公司关系长期紧张。

　　2004年8月9日，美然动力街区成立业主委员会。同年9月，美晟合同到期，业委会拒绝与美晟物业续签。但美晟物业一直以“尚未收清物业费”为由拒绝撤出。由业委会公开招标、并经业主大会选举产生的北京城建物业因此一直不能进入小区，最后不得不被迫退出。

　　2005年3月，业委会对美晟物业提起诉讼，10月8日，朝阳法院一审判决业委会胜诉，美晟物业提出上诉于12月20日被北京市二中院终审驳回。

　　(2)停水、断暖气、砸玻璃，业委会主任被迫辞职

　　判决书还没拿回来，物业就贴出了停止服务的通知，随即，保安、保洁均撤出小区。2005年12月21日早上，小区的暖气、热水突然被停，1800余户居民陷入无水无暖的境地，整个小区几乎瘫痪。一直到晚上8点半，在业主的强烈抗议和媒体的广泛关注下，供水供暖才先后恢复正常，但公用电和保洁、保安仍未恢复。

　　更为令人惊讶的是，12月23日凌晨4点及4点20分：动力街区业主委员会主任丁龙江住宅，被不明身份者从两侧扔进了11块砖头，砸碎了7块玻璃。丁龙江迫于人身安全威胁，提出辞职。此后，由于不明原因，业委会其他6名委员纷纷选择“隐身”。

　　对此，千龙网上网友的评论一针见血：业委会花了1年多时间和美晟物业打官司，现在官司打赢了却不敢出来了?因为现在对方已经不在法律范围内解决问题了，开始动用一切可以动用的力量来打压业委会几个人，力量对比悬殊呀!

　　(3)两进两出，新物业根本无法立足

　　今年1月17日，众多业主终于等到了期盼已久的结果：在朝阳法院强制执行下，美晟物业撤出小区，同时，四方佳园物业临时接管小区。不过，业主没有想到，新的麻烦接踵而至。

　　进驻不到一周，1月23日，由于锅炉房工人被不明势力赶走、供暖多次中断、物业清册迟迟不移交以及无钱供暖等原因，四方佳园物业公司被迫离开小区。此后，由政府垫付了部分供暖费，1月28日，四方佳园物业公司第二次进驻小区。一周后的2月4日，四方佳园物业再次撤离，没有留下一个员工。

　　四方佳园物业管理公司在致美然动力街区业主委员会的声明中述说了再次撤出的原因：提供的物业管理用房太少;工程部、管业部没有办公用房;接管的锅炉没有任何图纸资料，锅炉房没有消防器材;接管的电器设备没有任何图纸资料，配电室没有消防器材;收取的费用不够物业管理的支出。

　　但一位不愿意透露姓名的业委会委员说，四方公司是被吓走的，四方物业公司和业主委员会的中间联络人被不明身份者打成重伤，给公司员工造成极其严重的思想压力。

　　(4)再选新物业，业主能决定多少?开发商能决定多少?

　　今年2月25日，美然动力街区举行临时物业见面会，美晟物业朝阳分公司和昆和景乐物业、北宇物业、德明物业三家物业公司一起参加了此次竞聘。3月3日，业委会在业主论坛上发布通知，宣布这三家物业已提供了入驻方案，原来参聘的北宇物业公司由于和开发商无法联系，已经退出。

　　由于小区锅炉房、地下车库产权属于开发商，新物业在接手小区前，首先要和开发商进行协商，保证能拿到锅炉房、车库等地方的使用权，否则新物业难以进驻小区。一位不愿意透露姓名的业主对记者说，锅炉房和车库都是小区业主们必须使用的。如果我们坚持要维权到底，自己决定物业的话，那么肯定没办法使用锅炉房和车库。如果要业主自己掏钱重建一个锅炉房来维系整个小区的运转，成本太高了，操作难度太大了。所以，表面看，是我们业主选物业，实质上还是开发商决定物业。

　　事实也的确如此。参加竞聘的北宇和德明物业公司由于无法和开发商达成协议，都已和业委会失去联系。只有昆和景乐与开发商达成协议，取得了小区车库、锅炉房等小区公共设施使用权，成了唯一可以选择的临时物业。目前，昆和接收了原美晟物业1/3的员工，以至于部分居民怀疑是美晟“披了个马甲”又回来了。

　　“不妥协不行呀，维权的结果似乎是我们胜利了，其实不过是看上去很美……”该业主极度无奈地叹了口气，不愿意再多说。

　　(沈 寅 王 海 张向永/文)