房东擅自卖房屋 租赁人拥有优先购买权

　　张某将自己的一幢房子租给陈某，双方约定，房租每年为2万元，每年年底12月准时支付租金，租期为5年。租赁合同签订3年多后，张某因病去世，该房产由其3个儿子继承。

　　张某的大儿子在张某去世的第三个月擅自将该房屋卖给了李某，其间未与自己的两个弟弟商量，也未提前告知陈某。李某一次性付清了30万人民币房款，并与张某的大儿子签订了买卖合同，一并到房产部门办理了房屋过户手续。手续办理完成后，张某的大儿子告知陈某房屋已经售出，必须立刻搬离。李某认为，自己有权继续租赁或者买下该房屋，张某的大儿子无权擅自卖掉房屋。双方协商未果，提至泉州仲裁委。

　　泉州仲裁委经过调查后认为，陈某有权继续租赁房屋，也拥有对房屋的优先购买权。

　　案件点评

　　《合同法》第229条明确规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”虽然张某去世后，他的三个儿子作为法定继承人依法继承了该房屋，即该房屋的所有权发生了变化，但这并不影响陈某与张某签订的租赁合同的效力，陈某仍然可以按原租赁合同约定的期限和条件继续承租该房屋，张某的儿子无权要求陈某搬出房屋。

　　其次，张某大儿子的行为侵犯了陈某的知情权及对房屋的优先购买权。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。在事先未征求陈某任何意见的情况下，张某儿子将该房屋出售给第三人李某，侵犯了陈某的知情权及优先购买权。

　　另外，张某的三个儿子继承房屋以后没有进行分割，故该房屋应归三人共有，张某的大儿子在未征求其他两位共有人任何意见的情况下，也无权单独处分该房屋。