未经出租人同意转租房屋的，转租合同是否有效

　　【案情】

　　谢冰是某城市居民，有一套闲置的三居室房屋。胡青大学毕业后到该城市工作，无房居住。获悉谢冰有闲置房屋出租后，两人取得联系，经协商后签订房屋租赁合同。合同约定：谢冰将三居室房屋出租给胡青，月租金1500元，按季度缴纳;租期1年。胡青在居住和使用房屋的过程中，感到房屋太大，自己一个人无法充分利用，便想找人合租，以便分担租金。由于担心谢冰可能会不同意，胡青未征求其意见，便自行寻找合租人。经协商，胡青将三居室中的一间转租给郭震。不久，谢冰获悉胡青擅自转租后，告知其不同意转租，但胡青置之不理。谢冰向法院起诉。

　　【双方争议观点】

　　原告谢冰诉称，胡青在未经自己同意的情况下，将承租的房屋转租给他人，按照《合同法》的规定，未经出租人同意的转租，出租人可以解除合同。因此，请求人民法院判决解除与胡青的房屋租赁合同，收回房屋。同时，根据《合同法》的规定，转租须经出租人同意，既然承租人进行转租的行为未经出租人同意，其性质显然属非法转租，转租合同当然无效。

　　■被告胡青辩称，自己转租时虽然未经出租人同意，但转租并未给出租人造成任何损失，而且房屋转租已成事实，解除合同将造成多方不便。谢冰请求解除合同，理由不充分，请求人民法院判决继续履行合同。

　　第三人郭震提出，转租合同为诺成性合同，双方意思表示一致即有效成立。因此，自己与胡青之间的转租虽然未经出租人同意，但转租合同本身是有效的，要求继续履行租赁合同。

　　【南京房产律师点评】

　　《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”未经出租人同意的转租，又称非法转租。审判实践中，存在着大量因非法转租引起的纠纷，如出租人以承租人未经其同意擅自转租为由要求收回房屋，次承租人则以与承租人签订了有效的租赁合同并已向承租人交纳相应租金且已对承租房屋进行了装修为由拒绝交出房屋。对未经出租人同意的转租，依上述法律规定，出租人可以解除合同，但承租人与次承租人之间的租赁合同究竟是有效，还是无效或者效力待定，存在不同的看法。结合合同法的有关规定，分析租赁合同的性质、功能，这种转租合同应当是有效的。

　　首先，根据合同法规定，租赁合同为诺成性合同。郭震与胡青之间的租赁合同虽未经出租人同意，但这并不发生改变转租合同性质的后果，亦属诺成合同，该转租合同从双方意思表示一致时即生效，因此，该转租合同为有效合同。只不过该生效的转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》第224条的规定，发生非法转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。出租人不解除合同时，转租关系依然存在，转租合同当然有效。出租人解除合同时，原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果，而非转租合同自始无效。

　　其次，法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益，在某种情况下，还可以确保其收益。如承租人因种种原因无法对租赁物进行事实上的占有、使用，若闲置不用，必然会浪费资源，给承租人造成不必要的损失，这样反而使出租人的预期收益处于不确定状态。若非法转租合效有效，可以均衡各方当事人的利益。

　　最后，根据《合同法》的规定，未经出租人同意的转租行为是非法行为，但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同，这样的结论看似与《合同法》第51条存在矛盾，其实不然。按照“特别规定优于普通规定”的原则，应优先适用合同法分则的规定。当然并非所有非法转租合同都有效，这里讲的有效都有一个共同的前提：次承租人善意无过失，即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。在无权处分条件下，对善意相对人给予特别保护，这一点也是现代市场经济对合同法所提出的必然要求。否则，由于转租合同自始无效，一旦出租人解除租赁关系，善意的次承租人将无法要求承租人赔偿自己的损失。

　　根据《合同法》第224条的规定，非法转租应发生以下法律效果：第一，出租人与承租人之间的关系。承租人转租为严重的违约行为，出租人有权解除合同。出租人解除合同的可以请求损害赔偿;出租人不解除合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。第二，承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效，承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。承租人不能使次承租人取得使用收益的权利，次承租人可以向承租人要求损害赔偿。第三，出租人与次承租人的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。虽然转租合同是有效合同，但这仅是就承租人与转承租人之间的法律关系而言。转承租人不能以转租合同有效为由而拒绝交换房屋，即不能以自己和承租人之间的合同权利来对抗出租人的租赁合同解除权。出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。本案中，谢冰可以行使解除权，解除与胡青的租赁合同，收回出租房屋。合同解除后，胡青与郭震的转租关系终止，郭震可以要求胡青承担违约责任。

　　另外，2009年出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于租赁房屋的转租问题作出了详细的规定，其中：第15条规定：。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人 民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的 除外。”第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”第17条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”

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