承租人逾期未搬离房屋也未缴纳租金的，应否承担违约责任

　　【案情】

　　吴芳与周海签订房屋租赁合同，承租周海的一套三居室房屋。双方约定：租赁期限为1年，自2006年9月1日至2007年8月31日;租金每月3600元，支付方式为月付;保证金为两个月租金;承租人每月5日前支付租金，否则出租人有权终止合同并扣留保证金。合同生效后，双方一直按照约定履行义务。2007年8月31日，合同到期，但吴芳并未按期搬离，也没有交纳租金。周海对吴芳继续使用房屋未提出异议，但曾催促吴芳交纳租金。2007年9月17日，吴芳搬离该房屋，要求周海在扣除逾期滞留的租金后，将保证金返还，遭到周海拒绝。双方为此发生争议，诉至人民法院。

　　【双方争议观点】

　　原告吴芳诉称，2007年8月31日，租赁合同有效期满，双方未就续约问题进行协商。原告滞留期间，被告并未提出异议。原告继续使用承租房屋的行为应认定是单方滞留，而不是原合同的延续，原租赁合同无效。滞留期间，双方没有关于违约责任的约定，原告虽没有给付被告各种费用，但不构成违约，被告应在扣除原告使用房屋的有关费用后退还原告的保证金。现原告搬离承租房屋并要求返还保证金，被告以原告逾期未交纳租金，构成违约为由，扣留保证金，没有法律和合同依据，请求人民法院判决其返还保证金。对于逾期滞留期间应当交纳的租金，原告愿意交纳。

　　■被告周海辩称，在原租赁合同有效期满后，原告继续租赁使用房屋，被告予以认可，原租赁合同继续有效，双方仍按原租赁合同享受权利、履行义务。原告经被告催促仍不交纳租金，违反了合同约定，应当承担违约责任，保证金应当予以扣留，并且原告需要支付在此期间的房租和水、电等各项费用。

　　【南京房产律师点评】

　　本案涉及的现象在房屋租赁关系中并不鲜见。承租人由于种种原因，在原房屋租赁合同有效期满后未搬出，继续使用房屋一段时间。在此期间内，原房屋租赁合同是否应当视为自动续期，双方继续按照原合同约定履行义务?如果承租人未按照原合同约定交纳租金，是否构成违约?民事法律行为以意思表示为核心要素，其效果是由当事人意思表示决定的。意思表示是行为人把进行某一民事法律行为的内心意思，以一定的方式表达于外部的行为。其形式有明示和默示两种。明示是直接使用语汇实施的表示行为;默示是含蓄或者间接表达意思的方式。默示包含的意思他人不能直接把握，而要通过推定手段才能理解。推定是行为人并不直接用口头或书面形式进行意思表示，而是通过实施某种行为来进行意思表示。推定行为实际上是通过行为人实施的积极行为，推定出行为人已做出要达到某种法律后果的意思表示。

　　在本案中，原告在房屋租赁合同有效期满后继续使用房屋的行为和被告对此给予默认并催促其交纳租金的行为，就是一种默示的意思表示，可以推定当事人双方就继续按原合同履行义务达成一致，原合同继续有效。被告也有充分的理由认为原告逾期不迁出并继续使用房屋的行为，是同意继续履行原合同的意思表示。按照合同约定，原告应当在每月5日前交纳租金，但原告经被告催促后仍未交纳，被告有权终止合同并扣留保证金。

　　另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”

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