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本案中的商品房买卖合同是否已协议解除

作者:南京房产律师    发表时间:2014-04-29 09:24:55    当前栏目:房产案例    来源:    阅读:

  2011年5月张某与句容某房地产公司签订认购书一份,约定张某认购该房地产公司的一套房屋,认购价为41万余元,付款方式为期房24个月分期付款。当日,张某交纳定金1万元。同月句容某房地产公司(出卖人)与张某(买受人)签订《商品房买卖合同》及四份合同附件,约定张某购买句容某房地产公司开发的一套房,建筑面积59平方米,单价每平方米6976元,合计房款41万余元。另约定了付款方式及期限、违约责任。双方约定,买受人如未按合同规定的时间付款,按逾期时间以下列方式分别处理:1、逾期在90日之内,自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,合同继续履行;2、逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。交付期限双方约定出卖人应在2012年12月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用。合同还约定了其他事项。合同签订当日,张某按合同约定支付购房款14万余元。2011年8月27日前,张某未按合同约定支付第二期购房款。2011年9月张某向该房地产公司出具《情况说明》一份,内容为:本人张某购买7幢1单元820室物业,已交楼款15万余元。后因资金不足且因购房时销售人员没有告知银行按揭需提供半年的银行流水明细,造成无法办理按揭。另对合同部分条款不能认可,故申请办理退房,并退还已交楼款。同月李某及陈某在该《情况说明》上分别签名。同年11月2日,李某向张某出具《情况说明》一份,内容为:现有客户张某于2011年5月18日认购7幢1单元820室,并签约,支付了首付款,现因贷款等多方面原因导致客户无法完成合同购买上述物业,现申请退房,现退房流程将于2011年11月18日前完成审批流程,到时客户将与甲方于2011年11月22日前共同前往房管局办理原合同注销事宜,并于合同注销后2011年11月29日前将客户张某支付的首付款退回客户指定账户中,如因乙方原因致使客户未如期收到上述退款,将以客户签订的商品房买卖合同的相应条款处理。同年11月2日,张某至句容市某房地产公司售楼处要求退还购房款与该售楼处销售人员发生争吵。后多次协商未果,张某遂向本院提起诉讼。审理中,句容某房地产公司提起反诉,要求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议、附件;判决反诉被告支付违约金6万余元;反诉被告已支付的首期款扣除违约金和计算反诉案件受理费剩余部分退还给反诉被告。审理中,张某提出如认定其违约,认为违约金数额明显过高,请求法院按到期未给付部分的房款以同期银行贷款利息的标准计算违约金。句容某房地产公司认为李某与公司没有劳动关系;陈某已经从公司离职,无法联系,从《情况说明》看,陈某没有作任何的承诺。

  本案的争议焦点为:一、双方签订的《商品房买卖合同》是否已于2011年11月2日协议解除,二、反诉原告句容某房地产公司是否有权解除双方签订的《商品房买卖合同》,三、反诉被告张某是否应当承担违约责任?双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的违约金是否过高,是否应当降低。

  关于双方签订的《商品房买卖合同》是否已于2011年11月2日协议解除问题。张某主张该协议已经协商一致解除,提交了李某于2011年11月2日出具的《情况说明》,认为李某出具《情况说明》的行为构成对句容某房地产公司的表见代理。句容某房地产公司认为李某非其单位员工,承诺人为李某个人,并非句容某房地产公司。笔者认为,《中华人民共和国合同法》第四十九条规定,“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”本案中,从张某提交的其本人出具的《情况说明》来看,张某应当知道李某并不具有解除合同的代理权,且李某系以其个人名义向张某出具的《情况说明》,从该《情况说明》反映的退房流程将完成审批等内容来看,也不能反映出原、被告双方已协商一致解除《商品房买卖合同》,因此,张某主张双方签订的《商品房买卖合同》已于李某出具《情况说明》之日解除的理由不能成立,故对本诉原告主张退还已付首付款的请求,依法应不予支持。

  关于反诉原告句容某房地产公司是否有权解除双方签订的《商品房买卖合同》的问题。笔者认为,《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定,“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十六条规定,“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中,按合同约定,张某应在2011年8月27日前支付第二期房款,但张某一直未支付,现句容某房地产公司根据双方合同约定的“逾期付款超过90日后,出卖人有权解除合同”要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》,符合法律规定,应依法予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行,故句容某房地产公司应当将张某已交纳的首付款15万余元退还给张某。

  关于反诉被告张某是否应当承担违约责任,张某主张的违约金是否过高,是否应当降低的问题。因张某未能按合同的约定支付购房款逾90日,句容某房地产公司行使合同解除权并主张按照合同约定以合同总价款的15%计算违约金6万余元,张某提出如认定其违约,认为违约金数额明显过高,请求法院按到期未给付部分的房款以同期银行贷款利息的标准计算违约金。笔者认为,《合同法》第一百一十四条第二款规定,“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定,“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此,违约金具有“补偿和惩罚”双重性质,但系以赔偿非违约方的损失为主要功能,而非旨在严厉惩罚违约方。约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中,张某未按约给付房款已构成违约,应当支付违约金。因双方当事人均未提供证据证明句容某房地产公司实际损失数额,本院综合考虑原、被告双方对该份合同的履行情况、张某的过错程度以及句容某房地产公司预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则确定违约金数额。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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