开发商不及时办理产权证，业主维权方案

　　事情起因：

　　业主购买开发商的房屋，在房屋买卖合同中约定了房屋产权证办理的期限。但现实实践中，房屋产权证往往很长时间未能办理完毕，业主很长时间拿不到房屋产权证书。

　　法律策略：

　　1、集体与开发商协商。开发商一般派能说会道的业务人员与业主协商，拖延时间或找各种理由开脱，或作出各种承诺，以平息业主的怒气。但可能经过数次协商，房屋产权证仍然是没有办理完毕。

　　2、向房屋登记行政管理机关反应，请求处罚或直接办理房屋产权证书。房屋登记行政管理机关只有行政权，没有民事审判权，不能应业主单方申请办理房屋转移登记手续。所以，对于业主的申请，房屋登记行政管理机关只能调解，而不能强制要求开发商办理房屋转移登记手续。房屋登记行政管理机关一般会在调解无效后，通知业主采取法律手段。

　　3、向法院起诉。迅速及时的向法院起诉，要求判令开发商立即办理房屋初始登记，立即办理房屋转移登记，并支付违约金。

　　起诉的请求及证据材料

　　一、证据材料

　　1、开发商的主体资质情况：包括公司营业执照、工商注册登记情况(可以由律师协助调取)

　　2、房屋买卖相关的材料：包括房屋买卖合同、购房款发票、入住日期的证据等等。

　　二、诉讼请求：

　　一般有三个诉讼请求：

　　第一、请求法院判令被告立即办理房屋转移登记手续(或协助办理房屋转移登记手续。主要是看合同约定的房屋转移登记的义务);

　　第二、请求法院判令被告向原告支付违约金人民币XXXXXX元;

　　第三、请求法院判令被告承担本案诉讼费。

　　三、费用

　　立案费、保全费(如申请)、律师费(如聘请)、交通食宿费(如自己起诉)

　　四、开发商的答辩

　　开发商一般会答辩称，房屋产权证延期办理是由于政府的原因，与自己无关，不应当承担违约责任。

　　业主的对策：依法成立的合同，对当事人具有法律力，双方均应依约履行。违约合同约定的，应承担相应违约责任。从合同关于权利义务的约定来看，开发商负有为买受人办理房屋权属证书的义务，在办理过程中买受人承担的仅是提供相应身体证件等协助义务。从合同相对性来说，合同约定只能约束合同当事人，如果一方未能履行合同约定义务，则应视其违约，至于是否由于其自身原因导致，法律并未限定，除非合同有明确约定排除了由于第三方原因导致违约情形发生，合同相对方可以不承担违约责任。本案中，虽然合同约定开发商承担违约责任的前提是因开发商的责任导致迟延办理可能性证书，但关于何种责任可以排除在开发商的责任之外，双方并未有明确约定，所以，除非是法律所明确的不可抗力之外，其他的责任均应视为是开发商的责任，这与其负有的义务也是对应的。而且，如果确系第三方的原因导致开发商违约，在开发商履行其与业主的合同之后，开发商亦可向第三方追偿，不存在救济不能的问题。从合同的实际履行来看，开发商亦未举证证明迟延是由于相关房屋管理部门责任所致，故该迟延的责任亦应由开发商自行承担。