开发商逾期交房，租金损失主张获得法院支持

　　王某于2008年12月7日与某开发商签订商品房买卖合同一份，由王某向该开发商购买其开发的预售商铺一间， 总房款26万元整。合同签订后王某依约付清了全部房款。后开发商逾期470天才交房。王某要求开发商支付逾期交房违约金和给原告造成的租金损失未果，王某诉至法院。对于是否应该支持王某对租金损失的诉请，审理中出现不同的观点。

　　观点一：认为开发商虽然逾期交房，但即使开发商按期交房，涉案商铺也并不一定能及时出租出去，出租不出去又何谈租金损失，且即使存在该损失，该损失的具体数额是多少，在双方签订购房合同时，也是开发商所无法预见的，故开发商不应对王某的租金损失进行赔付。

　　观点二：认为开发商作为专业的房产开发者，其完全可以预期到逾期交房肯定会给购房者带来租金损失，因为商铺不同于住房，其价值不在于居住，而在于出租或自营以获取经济回报，是属于投资性房产。故开发商应对王某的租金损失进行赔付。

　　笔者持第二种观点，认为应该支持王某的诉请。理由如下：

　　一、根据《合同法》第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，涉案商品房买卖合同第九条约定：“逾期交房超过三十日的，如果购房者要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最迟交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向购房者支付已交付房价款万分之一的违约金”。故本案中开发商应依合同约定向王某赔付逾期交房的违约金。

　　二、本案中涉案商品房买卖合同中所约定的“逾期交房违约金”太低，根本不能完全弥补王某的实际损失，根据《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、《合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，王某有权要求开发商对超出“逾期交房违约金”的那部分租金损失予以赔偿。

　　三、本案中因开发商的逾期交房，导致王某所购商铺不能按照预期及时出租，造成了原告的租金损失，逾期交房期间的租金损失作为王某的可得利益损失，《合同法》第113条第1款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，被告作为一个专业的房地产开发商，被告出售给原告的是商铺，其有能力而且应该能预见到逾期交房肯定会给原告造成一定的租金损失，因为商铺不同于住房，其价值不在于居住，而在于出租或自营以获取经济回报，是属于投资性房产。对于《合同法》第113条第1款规定中的“可得利益损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”我们究竟应怎么理解呢?笔者认为司法实践中，对于该条规定中“损失数额”的举证，只要举证人能作出具体明确的举证，违约方就不可以单凭一句“这个数额是我当时所无法预见的”就将赔偿责任甩的一干二净，因为现实中任何一个合同在订立时，潜在违约方都不可能具体而准确的预见对方预期可得利益的具体数额。若对该条规定作如此限缩性解释，则该条规定就失去了其存在的价值。