租赁合同解除时，出租人应否补偿承租人的装修费用

　　【案情】

　　冯定国按揭贷款购买了一处商品房，准备给儿子做结婚之用。为了减轻还贷压力，冯定国将该房出租给张勇，双方签订了租赁合同：租期为2年，自2011年1月至2013年12月。由于房屋处于毛坯状态，李同在承租后对房屋进行了装修，安置了防盗窗，铺设了地板，室内又安置了空调、电话等。2011年8月，由于儿子着急结婚，冯定国提出解除租赁合同。张勇表示理解和同意，但要求冯定国补偿自己在装修方面的投入，双方不能协商一致。张勇拒绝搬出，冯定国向人民法院提起诉讼。

　　【双方争议观点】

　　■原告冯定国诉称，按照双方的合同约定，如果原告因故急需用房，租赁关系终止。现条件具备，被告应自动腾退房屋。否则，就违反了合同承诺。另外，被告对房屋自行装修，双方事先并未约定原告对此有补偿义务。而且，原告在被告搬出后，必然要对房屋重新进行装修，被告的装修没有利用价值，要求原告给予赔偿有失公平。

　　■被告张勇辩称，被告承租的房屋处于毛坯状态，为了便于使用，经原告同意进行了装修。现原告提出提前解除合同，自己表示理解和同意，但从公平的角度出发，原告应当对自己装修投入造成的损失给予补偿。

　　【南京房产律师点评】

　　房屋出租以后，承租人往往会根据个人的生活需要对房屋进行或简或繁的装修。如果合同双方事先没有就装修的问题进行明确约定，在合同期满或因其他原因解除合同时，往往会因为装修投入的承担问题发生纠纷，本案就是比较典型的一例。

　　《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”《商品房屋租赁管理办法》第10条规定：“承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。”当事人之间就装修问题做出明确约定并签订书面协议，是解决装修物归属及补偿的最好救济方法。但在现实生活中，人们往往忽视这一点，留下产生纠纷的隐患。

　　所以，最高人民法院《关于贯彻(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》进一步规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”(第86条)房屋出租以后，对承租人投入的装修物的处理，有约定的，按照约定;无约定或约定不明的，能拆除的装修物，由承租人拆除归己所有，不能拆除或者虽然能拆除但会明显损坏、降低物品使用价值的，装修物归出租人所有，由出租人返还相应费用。

　　在司法实践中处理此类问题时，通常遵循以下原则：第一，最大限度地发挥装修物价值的原则。即应当本着最大限度发挥装修物的价值的原则，在出现租赁合同到期或解除时，对承租人经过出租人同意进行的装修及出租人虽未明示同意但知悉后未表示反对而进行的装修，按照民法中生物所有权人取得从物的原则，在不能破坏原装修的条件下，装修房屋由出租人收回。对于承租人因此遭受的损失，由出租人进行适当的补偿。

　　第二，过错责任原则。首先，租赁合同无效时对装修物的处理。由于出租人单方原因或租赁双方的原因导致合同无效时，应当依据《合同法》的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，对装修物进行处理。如果系出租人责任导致合同无效的，则承租人经出租人同意所作的装修损失应全部由出租人承担。如果导致合同无效系双方责任，则因此所出现的装修损失应当按双方的过错责任大小由双方按比例承担。

　　其次，因出租人过错导致合同解除的，应当对承租人所作的装修作现值评估，按照这个评估价，出租人补偿承租人的装修损失;因承租人的过错导致合同解除的，在追究承租人违约责任的同时，出租人应当对承租人的装修损失给予适当补偿;因租赁双方共同过错导致合同解除的，应当在对装修损失进行现值评估后，考虑到装修物对出租人的可利用价值，首先由出租人给承租人适当的补偿，这个补偿与评估现值之间的差额，应当由租赁双方按过错承担责任。

　　第三，公平原则。因合同期满，不可抗力导致合同终止的，出租人给予承租人的补偿应当体现公平原则。即由出租人给予承租人装修物可利用价值经济补偿，现存鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平合理原则由双方分担。值得一提的是，如遇拆迁致合同终止的，在无约定情况下，对承租人的补偿，以拆迁入给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房

　　屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第10条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第11条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任; (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”第12条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”

　　具体到本案，由于当事人双方事先未就装修补偿问题进行明确约定，应当按照最高人民法院司法解释的规定，能够拆除的，由张勇拆除;不能拆除的，由冯定国折价给予补偿。由于防盗窗和地板拆除后会明显损害物品价值，应当进行估价并由冯定国给予补偿;至于电话、空调等可以拆除，应当由张勇拆除后归其所有。考虑到合同的解除是由于出租人的原因，对于承租人的损失应当按照装修物的评估价值进行补偿，而不能因为装修物对出租人没有利用价值拒绝补偿。由南京房产律师网www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。