限购令下房产合同效力和双方责任承担
  • 发表时间:2018-03-26
  • 作者:房产律师网
  • 来源:南京房产律师姬传生
  
  南京房产律师作为房产领域的知名律师,对房地产领域的很多问题都有较为深入的研究。目前,很多城市都在执行房地产限购政策,这些政策直接影响着买卖双方所签订的房地产买卖合同的法律效力。现在,南京房产律师就围绕这个问题,对其中的一些关键点进行深入点评和分析。
  
  首先,我们需要看到限购政策的背景。限购政策是在房地产价格不断飙升,人民怨声载道的情况下出台的。一直以来我国的政治现实就是,行政权远比司法权强势。为了缓解人民群众日益增长的住房需要与高企的房价之间的矛盾,保障民生需求,稳定房地产市场,行政部门出台了一系列的限购政策,各地方政府出台了本地配套措施,对于购房的套数、购房的资格都作出了明确的限定。作为抑制房价三大政策之一(包括限购政策、限贷政策和税费调整),限购政策对于抑制炒房投资、缓和住房需求起到了一定的作用。很多地方政府经常把限购政策和限贷政策结合,比如上海于2011年发布的房地产调控实施意见以及后来发布的一系列房地产调控的意见,不断对购房资格进行了限定,而且规定已拥有一套住房的或者有房住购房贷款记录的购房者首付比例达70%。由于地方政府出台的房地产限购政策,不属于地方性法规,而只属于地方政府的政策文件,在出台的过程中也不会多方征求意见,给予市场主体一定的缓冲期,因此往往使得房地产买卖双方对此没有心理准备,也来不及对合同进行调整,最后房产买卖合同无法履行造成房产合同纠纷。
  
  其次,要看到限购政策对买卖合同法律效力不存在重大影响。合同法定无效的情况,只有违反强制性法律规范中的效力性法律规范,也就是明确规定违反该规范将导致合同无效的法律规范,以及违反该法律规范将严重损害国家、集体或者社会公共利益的,人民法院才会宣布合同无效。如果在限购政策出台之前,双方即已签订相应合同,即使该合同与限购政策相悖,也不构成违反效力性强制规范,合同效力不受影响,对双方均继续具有约束力。
  
  第三,对于此类合同,应区分物权变动的效力和债权效力。虽然房产买卖合同继续有效,作为合同内容的房屋买卖的债权依然存在,但是由于违背限购政策,当地房地产管理部门将拒绝为双方办理过户,合同事实上不能履行。不能履行的合同,已经失去继续存在的意义,双方可协商解除合同。同时还可以根据最高法院发布的相关司法解释(《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》)之规定,单方面向相对方发出解除合同的通知。如果一方对合同的解除存在过错的,应当对对方进行赔偿。
  
  第四,一方是否可援引不可抗力解除合同。根据民法通则的相关规定,不可抗力是指双方不能预见、不能避免、且不能克服的客观情况。双方在合同签订时能否预见到有可能出现的限购政策并对此进行避免,决定了限购政策的实施是否构成不可抗力。值得注意的是,判断能否预见的标准对不同的主体来说是不同的。如果房产交易双方都是自然人,只能按照一个通情达理的人的一般标准和认识能力,判断双方是否存在预见可能;但如果交易双方或一方是房地产企业等具有专业性的主体,则对其能否预见相应政策变化的要求更为严格,以专业人士或专业企业的一般认识和判断能力判定其是否具有预见的能力。
  
  第五,是否可援引情势变更解除合同。根据相关司法解释的规定,如果合同成立以后,出现了非不可抗力的但不可预见的重大变化,且继续履行合同对一方当事人明显不公平,或者不能实现合同目的,人民法院可以根据公平原则确定是否变更或解除合同。当然,一般性的商业风险是不能援引情势变更原则的。应该说,在个案中是否能援引情势变更原则,在很大程度上是取决于法官的自由裁量权的。目前根据最高人民法院的相关通知,对援引情势变更原则严格适用,如果需要在个案中援引这一原则,需要报高级人民法院核准,必要时报请最高人民法院审核。可见,在个案中情势变更原则相当困难,如因购房政策变化而导致购房合同无法履行的,选择情势变更作为诉讼主张需慎重。
  
  第六,是否可以不可归责于双方的事由作为解除合同的依据。根据合同法和最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷的相关司法解释,如果出现了不可归责于双方的事由,当事人可以解除合同、出卖人应当返还财产。不可归责于双方当事人的事由是指双方当事人对某一情况的发生均无过错,该情况不属于不可抗力,但也不属于正常的商业风险。在司法实践中,在审理因限购政策变化而导致的合同无法履行案件时,部分地区的人民法院以不可归责于双方的事由为理由判决解除买卖合同,双方互不承担违约责任。
  
  第七,合同解除之后双方的责任如何分担。在司法实践中,若购房方无法履行合同,是由于不符合限购政策所规定的购房资格,所以一般法院判决其不承担违约责任。但是如果购房方通过伪造购房资格等欺诈手段订立合同的,或故意隐瞒自己不具备购房资格这一事实,意图规避已经生效的购房政策,则应该承担相应的违约责任。但是如果出卖人明知购房人的欺诈行为而仍然与之签订购房协议的,则法院会相应减少购房人的违约赔偿数额。

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