未约定房屋租赁期限的，出租人能否随时解除合同

　　【案情】

　　2006年，刘义在某地闹市区购买了一处临街店面。原准备自己做生意用，后因故未能起用，便考虑将其出租给他人。李阳原是某企业销售人员，从单位退休后想搞点个体经营。经过调查，李阳看中了刘义在市区的店面。两人经过协商，签订了租赁合同。合同约定：由李阳租刘义临街门面房一间，租金每月2000元，租期1年。承租期满后，刘义口头通知李阳，增加租金，按每月2300元交纳。李阳表示同意，即从当月按每月2300元给李阳交纳租金。3个月以后，刘义再次上调租金，每月2500元，遭到李阳的拒绝。李阳坚持双方应按照原租金标准继续履行合同。经协商未果，刘义向人民法院提起诉讼，要求李阳按每月2500元交纳租金，并要求其于两个月内退出房屋。

　　【双方争议观点】

　　■原告刘义诉称，双方原租赁合同期满后未续签，仅口头约定了新的租金标准，未约定租赁期限。根据《合同法》的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现双方就租金问题无法达成一致，要求解除合同。自己已经给了被告两个月的期限，符合合同法的规定。但被告应当按照每月2500元的标准交纳租金。

　　■被告李阳辩称，当事人原门面房租赁合同期满时，原告口头形式通知，要求每月按2300元交纳租金，经协商一致后，双方按此协议履行了3个月。对此，应当视为双方达成了口头租赁合同，协议有效。原告在未征得自己同意的情况下，单方随意提高租金，是违约行为。不同意解除合同，要求按照原租金标准继续履行。

　　【南京房产律师点评】

　　《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从这条规定中可以看出，租赁合同有以下特征：

　　(一)租赁合同是转移财产使用权的合同。租赁合同是一方当事人(出租人)将租赁物有限期地交给另一方当事人(承租人)使用，承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，而不能任意处分租赁物。当租赁合同期满，承租人要将租赁物返还出租人。因此，租赁合同只是将租赁物的使用权转让给承租人，而租赁物的所有权或处分权仍属于出租人。租赁合同的这一特征区别于买卖合同和赠与合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同。赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人。这两类合同都是以转移财产的所有权为基本特征的。

　　(二)承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价。承租人使用租赁物是为了满足自己的生产或生活需要，出租人出租租赁物是为了使租赁物的价值得以实现，取得一定的收益。承租人要取得使用权不是无偿的，是要向出租人支付租金的。支付租金是租赁合同的本质特征。这一特征区别于借用合同，借用合同虽然借用人取得了借用物的使用权，但是借用是无偿的，不需付出任何代价。同时这一特征也区别于借款合同，虽然两者都是有偿的，但借款合同支付的是利息。利息不同于租金，租金双方当事人可以约定，利息在很多情况下是法定的，当事人是不能约定的，即使是自然人之间的借款利息也有一个上限要求，不能放高利贷;租金可以不按租期的时间长短来计算，利息往往是根据借款时间的长短来计算。

　　(三)租赁合同的标的物是有体物、非消耗物。租赁物必须是有形的财产，这是租赁合同的特征之一。租赁物可以是动产，如汽车、机械设备、计算机等，也可以是不动产，如房屋。但无论是动产还是不动产，它们都是有形的，都是能以一定的物质形式表现出来的。无形的财产不能作为租赁的标的物。这是与租赁合同中承租人占有、使用租赁物的特征紧密联系的。非消耗物是指能够多次使用而不改变其形态和基本价值的物。一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作为租赁物，如洗涤用品、粮食等，因为这些物品一经使用，就已丧失其自身的价值，甚至物本身已经消失了，根本不可能再要求出租人返还。

　　(四)租赁合同是双务有偿的合同。在租赁合同中，出租人和承租人均享有权利和承担义务，出租人须将租赁物交付承租人，并保证租赁物符合约定的用途。承租人负有妥善保管租赁物并按约定按期向出租人支付租金的义务。任何一方当事人在享有权利的同时都是以履

　　行一定义务为代价的。因此，租赁合同是双务有偿的合同。它区别于赠与合同，赠与合同一般是单务合同，赠与人向受赠人赠与财物并不以对方承担一定义务为条件。

　　(五)租赁合同具有临时性。租赁合同是出租人将其财产的使用收益在一定期限内转让给承租人，承租人不可能对租赁物永久地使用，物的使用价值也是有一定期限的。各国法律一般都对租赁期限的最长时间有所限制。我国《合同法》规定，租赁期限最长不能超过20年。租赁合同根据租赁物的不同可分为动产租赁和不动产租赁，不动产租赁在我国主要指房屋租赁。根据租赁合同是否约定期限可分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁关系到租金的交付日期、租赁物的返还日期、合同终止的时间等问题。不定期租赁赋予合同当事人随时解除合同的权利。

　　在本案中，刘义与李阳原租赁合同期满后，出租人两次口头通知提高房屋租金。在实践中，对口头合同的效力一般这样处理：如果当事人双方对口头合同的主要条款无异议，且已实际履行，合同内容又不违反法律法规、政策规定的，一般可确认合同有效;如果双方当事人对合同成立有异议，且无其他证据可以证明，又未实际履行的，可以认定合同未成立。本案中，刘义第一次将房租从2000元提到2300元，被告李阳接受并履行3个月之久，显然符合前一种情况，故应认定合同关系有效。刘义再次提高房租的要约后，虽通知李阳，但李阳并未作出承诺，且此后双方亦未达成协议，符合后一种情形，故应认定此合同关系未成立。

　　《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”刘义与李阳之间未签订新的书面房屋租赁合同，而由刘义口头通知被告应增加租金，等于发出继续承租的条件的要约;李阳对此表示同意，并按此标准向刘义交纳租金，是以意思表示及实际行为予以承诺。据此应视为原、被告之间成立了一个新的房屋租赁合同关系。但是，该租赁合同欠缺一个主要内容即租赁期限的约定。这在法律上意味着刘义有权随时要求解除租赁合同关系，并自提出要求之日起，给予李阳一段合同时间搬迁。此权利行使，并不以承租人是否同意为条件。因此，刘义要求解除合同，并给予了李阳两个月的期限，要求其退出租赁房屋，符合《合同法》的规定，应当予以支持。但其要求被告按照每月2500元标准交纳租金，没有法定或约定的依据。租金标准的改变应当由当事人双方协商一致，才能发生法律效力，对双方产生约束力。在当事人一方不同意变更租金标准的情况下，应当按照原租金标准继续履行合同。

　　由南京房产律师网www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。