广州国土房管局回应物业维修基金纠纷

　　12家楼盘业委会向社会发出物业维修基金追讨书之后

　　针对维修基金管理制度存在的法规与政策有冲突，广州国土房管局已主动向建设部、省建设厅反映，通过市人大、省建设厅提请省人大加快《广东省物业管理条例》修改进度。

　　本报10月20日曝出广州东悦居等12个楼盘业主委员会联合向开发企业追讨专项维修基金的事件后，已引起住宅专项维修基金的行政主管部门高度重视。10月25日，广州市国土资源和房屋管理局在官方网站正式通报广州专项维修基金有关情况，同时还拟定了五项工作计划以解决专项维修基金存在问题。

　　广州投入维修基金1101万元

　　广州区域遵循的专项维修基金管理的现行法规政策依据有：2003年9月1日起施行的国务院《物业管理条例》;1998年11月9日颁布的国家建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》;1998年10月1日起施行的《广东省物业管理条例》;2003年8月，广州国土房管局根据国务院《物业管理条例》制定了《关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的通知》(穗国房字〔2003〕592号)。

　　广州国土房管局透露，由于国务院《物业管理条例》与《广东省物业管理条例》在资金缴交主体上规定不一致，因此，目前，我市专项维修基金的缴交主体根据上述两条例生效期间分成两种情况：一是商品房预售许可证核发时间在1998年10月1日后、2003年8月31日前的，缴交主体为开发建设单位;二是商品房预售许可证核发时间在2003年9月1日以后的，缴交主体为业主。

　　首期专项维修基金缴交的标准为：建设单位和购房者按住宅(含别墅)建筑面积40元/m2。首期专项维修基金不足物业总投资2%部分或不足购房款2%的部分，则由建设单位或购房者按业主大会决定的方案交纳。目前，广州市专项维修基金已使用1101万元。

　　广州国土房管局同时表示，广州与上海两城市发展规模不同，在专项维修基金管理上法律法规赋予行政主管部门行政制约措施不同，管理模式不同，归集的标准差异很大，所以归集的总额存在较大差异。据统计，广州市1999年至2006年上半年新建商品住宅成交总面积为5838万平方米，按每平方米40元的缴交标准计算，全市应缴资金总额为23亿元左右。截至2006年9月底，广州市归集总额为14.13亿元。

　　维修基金追讨背后

　　10月20日，12家楼盘业委会向社会发出物业维修基金追讨倡议书后，10月22日，发起维修基金共同追讨活动的广州市业委会联谊会开始上书省人大及国务院。广州业主委员会联谊会召集人王文和表示，此次递交给广东省人大的《广东省业主自治条例》(业主建议稿)，主要是希望能对目前广东省建设厅在官方网站上公布《广东省物业管理条例(修订草案)》征求意见稿提供有益参考意见。“业主的利益被侵害由来已久，因为它无法与利益集团抗衡。”“我们现在能做的，就是不断地争取司法和行政途径上的畅通，让争取自己合理权益的业主的声音能够为更多人所知。”

　　同时，业委会也通过邮件形式向国务院上书，请求国务院对省人大的物业管理条例与部门规章规定不一的地方如何适用进行裁决。

　　参与上书的小区的业主们认为，从物业维修基金纠纷到小区业委会的地位模糊问题，都是因为过去一直把业主自治置于物业管理概念之下，使物业管理公司由本该为业主服务的角色转而成为小区的主导者，这也是物业管理纠纷产生的根源之一。

　　而这些业主提出的一些新设想包括：业主委员会筹备组成员、业主委员会成员以及业主代表在组织业主大会、选举业主委员会、代表业主依法维权活动中遭受人身和财产损害的，业主、业主委员会、社会各界可以声援、捐助，任何单位和个人不得破坏、阻挠和制止;业主自治工作由民政部门指导，物业服务行政管理继续由房地产行政部门负责。

　　把维护维权业主人身安全等新设想写入条例，王文和表示与此前番禺某大盘维权代表李刚被不明匪徒在家中殴打至脾脏破裂、最近维权楼盘业委会之一顺景雅苑业主委员会韩主任出外时被殴打致双腿骨折有直接关系。

　　拟定五项计划解决问题

　　广州国土房管局也意识到目前存在问题。他们认为，一是地方性法规和建设部文件在资金缴交主体上规定不一致。建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定资金的缴交主体为业主，与《广东省物业管理条例》缴交主体为开发建设单位的规定存在冲突。二是缺乏行使行政强制措施的具体依据。根据《广东省物业管理条例》规定，对于开发建设单位拒绝缴交专项维修基金的，行政主管部门只能责令限期改正，无权强制追讨。业主要维护自身权益最终须循司法途径解决。专项维修基金缺乏行使行政强制措施的依据，也造成一些开发建设单位欠缴、不缴专项维修基金情况。三是行政主管部门关于专项维修基金的管理办法尚未出台，给工作带来被动。

　　针对维修基金管理制度存在的法规与政策有冲突，广州国土房管局已主动向建设部、省建设厅反映，通过市人大、省建设厅提请省人大加快《广东省物业管理条例》修改进度。

　　同时拟定五项工作计划。一是尽快解释法律适用问题，明确 1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴交主体。二是将参照上海、成都等城市的做法，加快完善专项维修基金立法，对专项维修基金的缴存、管理、使用和责任等一系列具体问题予以明确，将专项维修基金的缴交与开发企业办理开发项目有关手续、业主办理产权证等相挂钩。三是继续加强对专项维修基金的监督。目前，已再次对全市的专项维修基金缴存情况进行全面检查清理，下一步继续督促缴交责任人履行缴交责任，健全执法制度，引导业主有效维护合法权益。四是继续加大对开发建设单位欠缴资金的追讨力度，继续积极主动地协调市、区法院，支持业主通过司法途径维护自身的合法权益。五是进一步加大宣传力度，采取形式多样的宣传方式，加大力度，宣传专项维修基金政策法规，营造专项维修基金缴交、使用的诚信、公平环境，引导社会各方主体自觉维护自己的权益。