未办理过户登记，房屋买卖合同是否有效

　　【案情】

　　张辉与经销某楼盘的某公司签订了房屋买卖合同。合同约定：某公司将三居室一套售于张辉，价款40万元，并约定该房屋于2009年元旦前交付使用。此后，张辉先后向某公司支付购房款人民币30万元。至交房日，某公司因故未能交付房屋。2009年2月初，某公司

　　通知张辉办理房屋交接验收手续，但张辉未办理。此后，张辉诉至法院，称该合同未按法律规定办理过户手续，不具备法律效力，请求人民法院判决解除其与某公司的房屋买卖合同，并主张某公司返还购房款人民币30万元并承担至还款日的利息损失。

　　【双方争议观点】

　　■原告张辉诉称，该房屋买卖合同未办理过户手续，属于无效合同。请求人民法院判决解除合同，某公司返还房款和赔偿利息损失。

　　■被告某公司辩称，该合同虽未办理过户手续，但房屋过户手续只是房屋所有权移转的要件，而非合同有效的要件，该合同应为有效。某公司虽然存在迟延履行合同义务的情况，但尚不构成根本违约，双方应当继续履行合同。

　　【南京房产律师点评】

　　本案涉及到房产转让登记与房屋买卖合同成立、生效的关系。根据《物权法》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”(第6条);“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”(第9条)。转让登记是房屋产权转让的生效条件。

　　但房屋买卖合同的生效与房屋产权转让的生效是不能等同的。房屋买卖合同的生效并不当然导致物权的变动;物权要变动，应当进行登记，未办理登记的，只导致物权不发生变动的后果，但并不影响合同的效力。例如，李四将房屋卖给张三，李四必须和张三签订一份房屋买卖合同，签订合同的行为是一个债权行为，是引起李四的房屋归属于张三所有(物权变动)的前提，物权法理论上叫做物权变动的“原因行为”。但是，由于不动产物权的变动必须以登记为生效要件，因此，只有在进行变更登记后，李四的房屋才会变更为张三所有。换句话说，只有变更登记，物权才会变动，而李四与张三签订的买卖合同并不直接导致物权的变动。“登记”这一行为导致了不动产物权的变动，物权法理论上称之为“物权行为”。“原因行为”和“物权行为”的法律性质和法律后果都不同，必须明确予以区分。

　　上述两个法律行为的效力规则是不同的：作为原因行为的买卖合同，它是否生效，应当依据合同成立的自身要件进行判断。买卖合同符合《合同法》规定的生效要件的，合同就生效。否则，就不生效，而它与是否进行物权登记无关。也就是说，房屋买卖合同是否有效须审查其合法性，只要具备合法性，合同即有效，就在当事人之间产生法律约束力。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”根据《合同法》的规定，合同生效的要件包括：第一，合同主体要合法，即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力;第二，行为人订立合同是意思表示真实;第三，合同内容不违反法律和社会公共利益。

　　相反，作为物权变动的结果行为，它是否生效，应当依据物权变动的规则来判断。由于不动产物权的变动以登记为生效要件，因此，要发生不动产物权变动的结果，就必须进行登记。所以，《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

　　因此，房屋买卖合同是房屋买卖行为的基础。房屋买卖的行为可以分为两个阶段，一是签订有效的房屋买卖合同，二是实施该合同。因此，房屋买卖合同的效力问题存在于第一阶段，产权变动登记问题存在于第二阶段，因为登记是移转房屋产权的要件，是实施合同内

　　容、转移房屋所有权的方式。一个完整的房屋买卖行为是双方签订了一个有效的房屋买卖合同(第一阶段)，并履行完了该合同，一方支付了房价，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付体现为过户登记，也就是办完了过户登记手续(第二阶段)。

　　过户登记是合同有效的结果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋产权登记和房屋买卖合同的效力的关系是房屋买卖合同有效，才能办理房屋产权过户登记，房屋买卖合同无效，合同不能履行，就不能办理产权过户登记。房屋买卖合同有效在前，房屋产权过户登记在后，房屋买卖合同的效力完全与是否登记过户无关，相反，它是登记过户的前提。本案中双方当事人均具有缔约能力，并已就某买卖达成一致协议，且买方支付了房款。既然某过户登记并非房卖卖合同的有效要件，该合同又是符合合同有效要件的，故该合同是合法有效的。

　　那么，某公司超过约定的期限交房，张辉是否有权解除合同呢?《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍末履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”由此可知，合同的解除包括法定解除和约定解除。

　　合同的约定解除具有以下特点：首先，合同解除为一种法律行为。以解除权人一方的意思表示而成立，无须相对人承诺，故为单独行为。其次，解除为不要式行为，解除以解除的意思表示为相对人可能了解或达到相对人而生效。再次，解除为处分行为。最后，产生溯及以往的消灭合同的效力。合同如解除，视为自始未成立。而在法定解除的情况下，构成根本违约的迟延履行是解除合同的原因之一。根本违约通常表现为即使经过修改或补正，也无法实现债权人利益的情况。只有违约结果严重到合同目的无法实现即债权人利益无法实现的情况下，方认定为根本违约，也就是说合同违约，甚至后果较为严重，但是可通过修补或改正而达到合同目的的，亦不构成根本违约。

　　本案中，按合同约定某公司应于2007年元旦前交房，而其却于2007年2月初才通知张辉办理房屋交接验收手续，其行为显然已构成迟延履行。但某公司的迟延履行，并未给张辉造成利益损失，更不会使合同目的无法实现，不应认定为构成根本违约。由于迟延的期间不长，某公司在违约后采取了较为积极的态度，及时加以改正，使张辉的利益得以实现。如果允许张辉解除合同，反而会致使双方的目的无法实现。而且，解除合同将产生合同自始无效的后果，双方当事人的财产须恢复到订约前的状态，必将造成社会资源的浪费。再次，如果在此种未构成根本违约的情况下，允许张辉解除合同，也不利于维护市场经济的交易安全和交易秩序，损害合同信守原则。因此，张辉不能以某公司的迟延交付构成根本违约为由主张解除合同。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第8条规定：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第(三)项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续;对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。”该司法解释的规定不适用于本案的情况。在本案中，应认定该买卖某合同有效，双方当事人应继续履行合同，张辉可以基于某公司的迟延履行要求其承担违约责任。

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